Das neue Leben der ungenutzten Büros

(Oktober 2025) | Immobilienumnutzungen, insbesondere von Büros, sind ein wichtiger Trend in Europa: In den ersten vier Monaten des Jahres 2025 überstiegen sie 30 % der Transaktionen gemessen an der Nutzfläche, verglichen mit 17 % im Jahr 2024 und 8 % in der Zeit nach der Finanzkrise. Als Antwort auf Abwertungen, Refinanzierungsschwierigkeiten und flexiblere Vorschriften ermöglicht die Umwandlung von Büroflächen in alternative Nutzungen (Wohnen, Studentenwohnheime, Hotels, Logistik, Selfstorage) den Werterhalt der Immobilie sowie den Zugang zu Liquidität und stellt eine nachhaltigere Alternative zum Abriss dar. Frankfurt und Mailand verzeichneten zwischen 2008 und 2019 sowie 2020 und 2024 den stärksten Anstieg der Umnutzung, während es in London und München kaum Veränderungen gab.

Die Investitionen im Bürosektor erreichten im Jahr 2024 43 Milliarden (+1 % gegenüber 2023), liegen aber immer noch 53 % unter dem 15-jährigen Durchschnitt. In den ersten vier Monaten des Jahres 2025 beliefen sie sich auf 8 Milliarden (-10 % gegenüber dem Vorjahr), wobei der Anteil am Gesamtvolumen mit 21 % einen historischen Tiefstand erreichte. Große Kerngeschäfte bestätigen die Konzentration der Nachfrage, und mehr als 40 % der Fondsmanager erwarten in den nächsten 12 Monaten einen Wertzuwachs. Und Nachhaltigkeit wird immer wichtiger: Mehr als 70 % der Kreditgeber schließen Anlagen ohne ESG-Anforderungen oder einen Umnutzungsplan aus. 57 % gewähren denjenigen, die ökologische oder soziale Ziele erreichen, bessere Bedingungen. Es überwiegen zwar Belohnungsmechanismen, aber die Benachteiligungen wirken sich gegebenenfalls stärker aus, da sie mit einer regelmäßigen Überwachung verbunden sind.

Von Büros zu Studentenwohnheimen und Hotels. Dies ist das Schicksal vieler Büros in Italien wie auch in Europa, um den Leerstand im Bürosektor zu verringern. Und während die Nachfrage nach Flächen in Stadtzentren oder strategischen, digitalen und ESG-konformen Gebieten boomt, besteht kaum kommerzielles Interesse an älteren oder abgelegenen Immobilien.

Laut dem jüngsten Bürobericht von Aew  (Increase In Conversions Expected To Benefit European Office Market Recovery) ist in den Großstädten, in denen die Entwicklung von Büroimmobilien am stärksten ist, der Prozentsatz der zur Umnutzung gekauften Quadratmeter zwischen 2020 und 2024 stärker gestiegen als in den Jahren zwischen 2008 und 2019, wobei der europäische Durchschnitt von 9 auf 12 % anstieg. In den Hauptstädten des Dienstleistungssektors wie Frankfurt verdoppelten sich die zu Umnutzungszwecken verkauften Flächen von 10 auf 20 %, unmittelbar gefolgt von Madrid (von 14 auf 17 %), aber auch das „niederländische Konglomerat“ (Randstad, das Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und insgesamt 17 mittelgroße Städte umfasst, die durch eine hochmoderne Infrastruktur miteinander verbunden sind) verzeichnete einen Anstieg der zu Sanierungszwecken verkauften Flächen von 6 auf 17 %. London und München haben sich dagegen gegen den Trend entwickelt.

Mailand, die einzige italienische Stadt in der von Aew untersuchten Stichprobe, nähert sich einer Verdoppelung: Die Fläche, die von Transaktionen zu Umnutzungszwecken betroffen waren, sind von weniger als 6 % auf über 11 % gestiegen. Der Bericht warnt jedoch, dass die Umwandlung durch die „risikoscheue“ Haltung der Kreditinstitute gegenüber Büros gebremst werden könnte, eine Befürchtung, die die Verfügbarkeit neuer Finanzierungen für die Immobilienentwicklung einschränken könnte. Ganz zu schweigen davon, dass ab 2026 das Angebot an neuen Büroflächen abnehmen könnte, da Investoren versuchen werden, ihre Investitionen zu diversifizieren, anstatt sie in neue Bürogebäude zu investieren. Andererseits geht CBRE auch von einer Verlangsamung des Wachstums des Bürobestands aus, der in den nächsten zwei Jahren um 0,7 % pro Jahr zunehmen wird, verglichen mit 1,3 % pro Jahr im Zeitraum 2003-2024.

Was den Büromarkt anbelangt, so sank das Bürotransaktionsvolumen in Europa im Jahr 2024 um 53 % im Vergleich zum historischen Durchschnitt der letzten 15 Jahre, und der Anteil der Büros am gesamten Transaktionsvolumen erreichte im ersten Quartal 2025 einen historischen Tiefstand von 21 %. Während jedoch in Europa mit einer Verbesserung der Werte gerechnet wird (nicht zuletzt, weil die Renditen immer noch auf nahezu 5 % geschätzt werden), ist dies in den USA nicht der Fall, wo ein weiterer Rückgang erwartet wird.

In Italien wurden laut Jll-Jones Lang LaSalle Research in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 insgesamt rund 1,4 Milliarden Euro in das Bürosegment investiert, was einem Anstieg von 43 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 entspricht. Besonders positiv war das zweite Quartal mit rund 700 Mio. Euro, was einer Verdoppelung des Volumens gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 (rund 360 Mio. EUR) entspricht.

Laut Analysen von JLL (Italy | Office Capital Markets | Q4 2024) verzeichnete der italienische Bürovermietungsmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 rund 240.000 m² Flächenumsatz. Der größte Anteil entfällt auf Mailand mit rund 200.000 Quadratmetern, gefolgt von Rom mit rund 40.000 Quadratmetern. Der Büromarkt im Allgemeinen zeigt weiterhin Anzeichen von Vitalität, wobei der Schwerpunkt zunehmend auf der Qualität der Flächen und der Zentralität liegt.

Die Hauptstadt der Lombardei bestätigt ihre Rolle als Motor des Büroimmobilienmarktes in Italien. Mit einem Flächenumsatz von ca. 200.000 m², zu dem noch 10.000 m² Untervermietungen hinzukommen, verzeichnet Mailand ein Wachstum von 18 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2024. Der Markt wird von Klasse-A-Flächen beherrscht, auf die etwa 80 % des Umsatzes entfallen. Die Vorliebe für hochwertige Immobilien in guter Lage spiegelt sich in der Konzentration der Transaktionen wider: Etwa 50 % des Umsatzes fand in den zentralen Bereichen und im CBD (Central Business District) statt, mit besonderem Schwerpunkt auf Porta Nuova, wo die drei flächenmäßig größten Transaktionen des Berichtszeitraums mit insgesamt etwa 30.000 m² stattfanden.

In Rom wurde in der ersten Hälfte des Jahres 2025 ein Flächenumsatz von etwa 40.000 m² verzeichnet, davon 50 % in der Kategorie A. Die meisten Transaktionen (ca. 70 %) betreffen Flächen von weniger als 1.000 m², ein Beweis für einen stärker fragmentierten Markt als in Mailand.

„Es zeigt sich deutlich die wachsende Bedeutung von Value-Add-Strategien“, erklärt Stefania Campagna, Head of Markets bei Jll Italy, „wobei mehr als 30 % des Bürovolumens in der ersten Jahreshälfte für Umnutzungsmaßnahmen bestimmt waren (fast die Hälfte der Transaktionen in diesem Zeitraum), die das Potenzial der Objekte durch neue Nutzungen, vor allem Wohnen, PBSA (Purpose-Built Student Accommodation, Studentenheime Anm. d. Red.) und Hotels, erhöhen.“