Retail al traino di turisti esteri e negozi di quartiere

(Dicembre 2025) | Immobili commerciali a due velocità sulle compravendite e le locazioni nella prima metà del 2025: a guidare la corsa sono i negozi, anche se i canoni di locazione sono caduti di quasi il 13% in 10 anni (e i prezzi fino al 23%) e i piccoli centro sono più in sofferenza delle grandi città ma le compravendite sono in aumento a quota 22.676 nei primi sei mesi dell’anno. Infatti, la prima parte dell’anno registra un segno più solo davanti agli scambi dei negozi (+7,1%) mentre capannoni (-1,2%) e uffici (-0,8%) registrano un leggero ridimensionamento, come si evince dai dati Agenzia delle Entrate. E il mercato dei negozi – il 76,6% resta sotto i 100 metri quadrati – cresce soprattutto in forza della possibilità di ristrutturazioni e cambi delle destinazioni d’uso nelle vie secondarie delle città.

“Una spinta significativa al comparto del commercio arriva dal turismo, in particolare da quello straniero – spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa – che ha permesso di compensare il calo delle vendite domestiche. In città come Milano, Roma, Firenze il turismo straniero ha avuto un ruolo centrale nel supportare il commercio al dettaglio. Stesse dinamiche si sono registrate nelle località turistiche di mare, montagna e lago più famose. Sulle vie di passaggio e in particolare nella high street delle principali metropoli (Milano, Roma, Firenze, Napoli) tengono e sono ambite soprattutto dai brand del lusso, sebbene questi ultimi abbiano sperimentato una riduzione di fatturato nella prima parte dell’anno. Il tasso di vacancy su queste strade è basso, quando si liberano spazi si effettuano riposizionamenti”.

La ristorazione che, negli anni scorsi, è stata un importante traino per il real estate, si conferma anche in questo semestre una delle attività più dinamiche nella ricerca degli immobili nonostante i cambiamenti dei consumatori, diventati più attenti e consapevoli. Anche in questo settore i flussi turistici sono un importante stimolo all’apertura di attività. In diverse metropoli è in vigore il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione per tutelare soprattutto i centri storici, con conseguente frenata della ricerca di immobili nelle zone interessate dalla normativa o re indirizzamento della domanda.

“Analizzando i contratti di locazione stipulati dai professionisti del Gruppo Tecnocasa – afferma Piero Terranova, analista ufficio studi Gruppo Tecnocasa – registriamo un 28% finalizzato all’apertura di attività legate alla cura della persona (erano al 23% un anno fa) mentre il 17,6% riguarda la ristorazione-somministrazione (era al 12%) e l’11,8% i servizi”.

Una generale difficoltà interessa i negozi di quartiere che sopravvivono solo specializzandosi o operando in settori di nicchia. Tengono i supermercati di quartiere per i quali si continuano a cercare spazi. “Nelle vie non di passaggio si insedia in affitto chi eroga servizi, chi recupera visibilità sui social o attività di artigianato. Su queste strade, inoltre, acquistano sempre più spesso investitori che realizzano un cambio d’uso in residenziale, in particolare in quei quartieri dove si segnala una importante ricerca di immobili in affitto. Segnaliamo che in alcune città, tra cui Milano e Torino, sono aumentati gli oneri di urbanizzazione, scoraggiando gli investitori. Negli ultimi dieci anni sulle vie non di passaggio i canoni di locazione sono diminuiti del 12,8%”, spiega Fabiana Megliola.  Se nelle grandi città il retail sembra in qualche modo tenere sulle vie di transito, non si può dire la stessa cosa per i comuni capoluogo e le realtà più piccole, dove si registra una maggiore sofferenza e numerosi negozi chiudono anche in via di passaggio a causa della concorrenza dei centri commerciali, del ricorso all’e-commerce e, molto più spesso, di canoni di locazione troppo elevati. L’analisi delle operazioni realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa dice che il 72,5% di esse sono per immobili in locazione, il 27,5% in acquisto. E, tra chi cerca in acquisto, il 47% è rappresentato da investitori che o comprano immobili occupati alla ricerca di rendimenti annui lordi che, mediamente, sono intorno al 9-10% annuo lordo, oppure realizzano un cambio d’uso.  Dal 2015 al 2025 i prezzi dei negozi sono diminuiti del 19,9% sulle strade di passaggio e 23,5% su quelle non di passaggio.

Per quel che riguarda i capannoni, secondo le analisi condotte dall’ufficio studi Gruppo Tecnocasa il settore è stato influenzato da profondi cambiamenti: la crescita della logistica, la difficoltà di alcuni settori industriali, la maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale, il fenomeno dei data center. Dalla rete del Gruppo emerge un maggiore interesse verso l’acquisto, nonostante negli ultimi dieci anni i prezzi dei capannoni siano cresciuti: +1,4% per il nuovo e +4,7% per l’usato così come i canoni di locazione che crescono a partire dal 2017 tanto che, negli ultimi dieci anni (+23,1% per le tipologie usate e +13,5% per quelle nuove). Sempre presenti gli investitori che acquistano per mettere a reddito oppure per convertire l’immobile in residenziale. La componente di investimento è raddoppiata da 13,2% a 26,5%. Il dinamismo sull’acquisto ha ridotto lo sconto medio, che è sceso al 10,5% dall’11,2% dell’anno scorso. E la logistica alimenta una buona parte della ricerca di immobili soprattutto nelle aree prime, ovvero in prossimità di autostrade, porti, aeroporti, interporti, reti ferroviarie.

Infine, in recupero la domanda di locazione di uffici (con canoni di locazione scesi del 10% in 10 anni), dopo il rallentamento che si era registrato post pandemia. Vanno le posizioni top, spiega Fabiana Megliola, “ricercate per inserire uffici di rappresentanza e gli uffici di nuova costruzione che rispondano a criteri ESG o in generale in grado di garantire benessere lavorativo”. Apprezzati gli immobili in buone o ottime condizioni, meglio se posizionati nei pressi della metropolitana, anche se in aree semicentrali e periferiche. Importante la presenza di un parcheggio. Milano e Roma sono le città che hanno messo in campo gli interventi più significativi di nuova costruzione.