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Privati alla ricerca di bi e trilocali | di Paolo d'Alessandris

Il mercato immobiliare italiano si avvia verso il quarto anno di crescita delle compravendite per il settore residenziale dopo aver chiuso il 2016 con un robusto +18,4%. La conferma della rinnovata vivacità delle transazioni arriva dall’incremento nel primo trimestre dell’anno in corso con il +8,6% rispetto allo stesso periodo 2016. Il Cresme stima che il 2017 potrà chiudersi con una crescita complessiva vicina al +7% sul 2016 con un recupero del +40% rispetto al picco minimo di compravendite raggiunto nel 2013. Un fattore interessante per decifrare le dinamiche di mercato in corso è costituito dal fatto che la ripresa, seguendo uno schema storico per il mercato immobiliare italiano, è partita dai principali capoluoghi del Nord (Milano in primis) e si è diffusa ai capoluoghi del Centro-Sud (con Roma e Firenze in primo piano) giungendo, nella fase attuale, a rivitalizzare il mercato dei capoluoghi del Sud ed il territorio diffuso dei comuni di media e piccola dimensione. Anche la dinamica dei prezzi delle abitazioni mostra sensibili miglioramenti, pur collocandosi ancora in territorio negativo: il dato tendenziale Istat del primo trimestre 2017 indica -0,1% che tuttavia si compone del -0,4% per le abitazioni nuove e di un invariato per le abitazioni usate. Anche nelle rilevazioni del Cresme, che semestralmente analizza circa 500 mila annunci di compravendita e oltre 150 mila annunci di locazione, si osserva un andamento progressivamente migliore con il passaggio dal -3,6% del 2015 al -0,9% del 2016 fino ad arrivare alla stima 2017 in cui si prevede che i prezzi si fermeranno tra lo zero e il +0,5%.

Tra gli indicatori positivi si possono segnalare anche i dati del “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” che certificano la riduzione dei tempi di vendita (7,1 mesi nel 1° trimestre 2017) e la discesa dello “sconto” tra la richiesta del venditore e il prezzo di vendita (12,1% nel 1° trimestre 2017).

Poco sopra si accennava ai grandi capoluoghi, sei grandi città (Milano, Roma, Genova, Firenze, Napoli, Palermo) in cui si eseguono quasi il 52% delle compravendite dei capoluoghi italiani e quasi il 18% delle compravendite complessive nazionali; queste città hanno messo a segno un recupero del +36% tra il 2013 e il 2016 e le dinamiche individuali seguono la direttrice Nord-Sud: si va da incrementi di oltre il 50% a Milano e Bologna a variazioni più contenute tra il +20% e il +28% a Napoli, Roma e Palermo.

Anche sul fronte dei mutui casa, per il 1° trimestre del 2017, si verifica un andamento positivo con l’incremento dell’11,5% per le erogazioni alle famiglie consumatrici. La variazione sale al +13,9% se si considerano i soli nuovi contratti di mutuo. Da quest’ultima informazione deriva, dunque, una minore incidenza di surroghe e sostituzioni che, nel 1° trimestre 2017, hanno rappresentato circa il 21% del totale erogazioni contro un peso di circa il 23% nel 1° trimestre 2016.

Tra l’inizio della crisi nel 2007 – 2008 ed oggi l’accumulazione della domanda è stata fortissima e da due anni sta alimentando le compravendite oltre che le locazioni. Ciò accade in assenza di variazioni positive dei prezzi poiché le condizioni economiche e reddituali delle famiglie non permettono l’escalation dei valori immobiliari. Al momento c’è ancora un’offerta troppo ampia, ci sono ancora vendite per necessità di liquidità, ci sono ancora molte vendite all’asta di beni pignorati e sono in atto ancora dismissioni immobiliari da parte di enti pubblici e previdenziali. Sul fronte bancario, va rilevato che i tassi di interesse sui mutui ipotecari sono da anni ai minimi storici e le banche, in presenza di adeguate garanzie, non sono più il “collo di bottiglia” che frenava il mercato tra il 2011 e il 2013.

Infine un accenno al mercato immobiliare non residenziale che, pur con una inversione di tendenza più recente, ha dato prova di una ripresa delle compravendite con il +16,9% complessivo del 2016 ed il recente +10,9% rilevato nel 1° trimestre del 2017. Anche per gli uffici (+12,5% nel 2016 e +19,2% nel 1° trimestre 2017), i negozi (+16,6% nel 2016 e +3,2% nel 1° trimestre 2017)e i capannoni industriali (+22,1% nel 2016 e +12,2% nel 1° trimestre 2017) sembra si siano aperti spazi di crescita dopo una crisi che durava da oltre un decennio.