La nuova vita degli uffici non utilizzati

(Ottobre 2025) | Le riconversioni immobiliari, specie quelle degli uffici, rappresentano una tendenza chiave in Europa: nei primi quattro mesi del 2025 hanno superato il 30% delle transazioni misurate per superficie calpestabile, rispetto al 17% del 2024 e all’8% del periodo post-crisi finanziaria. Spinte da svalutazioni, difficoltà nei rifinanziamenti e normative divenute più flessibili, le conversioni degli spazi direzionali verso usi alternativi (residenziale, studentati, hotel, logistica, self-storage) consentono di far mantenere valore all’immobile, di accedere alla liquidità e si pongono come alternativa più sostenibile alla demolizione. Francoforte e Milano hanno mostrato la crescita più marcata nelle riconversioni tra il 2008–2019 e il 2020–2024, mentre Londra e Monaco hanno registrato variazioni contenute.

Nel 2024 gli investimenti nel settore uffici hanno raggiunto i 43 miliardi (+1% sul 2023), ma restano inferiori del 53% rispetto alla media quindicennale. Nei primi quattro mesi del 2025 si attestano a 8 miliardi (-10% anno su anno), con una quota sul totale al minimo storico del 21%. Le grandi operazioni core confermano la concentrazione della domanda, mentre oltre il 40% dei fund manager prevede un aumento dei valori nei prossimi 12 mesi. E la sostenibilità è sempre più centrale: oltre il 70% dei finanziatori esclude asset privi di requisiti ESG o di un piano di riconversione. Il 57% applica condizioni migliori a chi raggiunge obiettivi ambientali o sociali. I meccanismi premiali sono prevalenti, ma le penalizzazioni – se presenti – risultano più incisive, perché legate a monitoraggi regolari.

Da uffici a studentati, residence e hotel. È questo il destino di molti uffici in Italia come in Europa per ridurre la vacancy, ovvero il tasso di sfitto, nel settore degli uffici. E se la domanda corre per gli spazi collocati nei centri urbani o nelle aree strategiche, digitali e conformi ai criteri Esg interesse commerciale pressoché nullo per le metrature datate, periferiche o in zone fuori mano.

Secondo l’ultimo report sugli uffici di Aew, (Increase In Conversions Expected To Benefit European Office Market Recovery) nelle principali città dove più si orienta lo sviluppo immobiliare direzionale, la percentuale di mq compravenduti a scopo di riconversione è cresciuta di più tra 2020-2024 che negli anni tra il 2008 e il 2019 con una media europea è passata dal 9 al 12% per cento. Nelle capitali del terziario, come Francoforte, i mq transati a scopo riconversione sono raddoppiati passando dal 10 al 20% e subito a seguire Madrid (dal 14 al 17%), ma anche il “conglomerato olandese” (Randstad, che riunisce Amsterdam, Rotterdam, L’Aia e un totale tra 17 città medie tra loro collegate da infrastrutture all’avanguardia), ha visto un incremento di mq a scopo di rigenerazione dal 6 al 17%. In controtendenza, invece, Londra e Monaco.

Milano, l’unica città italiana del campione preso in esame da Aew, è quasi vicina al raddoppio: i mq transati a scopo di riconversione sono passati, infatti, da meno del 6% a oltre l’11 per cento. Tuttavia, le riconversioni potrebbero essere frenate, avverte il Rapporto, dall’atteggiamento “avverso al rischio” degli istituti di credito nei confronti degli uffici, un timore che potrebbe limitare la disponibilità di nuovi finanziamenti per lo sviluppo immobiliare. Senza dire che dal 2026 in avanti, la nuova offerta di uffici potrebbe diminuire dal momento che gli investitori cercheranno di diversificare gli investimenti rispetto ad allocarli nello sviluppo di nuovi uffici. D’altra parte, anche Cbre ipotizza un rallentamento nella crescita dello che lo stock di uffici che aumenterà dello 0,7% annuo nei prossimi due anni, rispetto all’1,3% annuo nel periodo 2003-2024.

Restando sul mercato degli uffici, i volumi delle transazioni di uffici in Europa, nel 2024, sono calati del 53% rispetto alla media storica degli ultimi 15 anni e sul volume totale delle transazioni gli uffici hanno toccato il minimo storico del 21% nel primo trimestre del 2025. Ma se in Europa c’è l’aspettativa che i valori miglioreranno (anche perché si stimano comunque rendimenti vicini al 5%), questo non accade per gli Stati Uniti dove si prevede resteranno in calo.

Concentrandoci sull’Italia, secondo una ricerca Jll-Jones Lang Lasalle (Italy | Office Capital Markets | Q4 2024), complessivamente, in Italia, il segmento degli uffici ha fatto registrare, nei primi sei mesi del 2025, investimenti per circa 1,4 miliardi, con un aumento del 43% sul I semestre 2024. Particolarmente positivo il secondo trimestre con circa 700 milioni, raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024 (circa 360 milioni).

Secondo le analisi di JLL, il mercato dell’office leasing in Italia ha registrato circa 240.000 mq di take-up nei primi sei mesi del 2025. La fetta più consistente spetta a Milano con circa 200.000 mq, seguita da Roma con circa 40.000 mq. Il mercato degli uffici in generale conferma segnali di vitalità, con una crescente attenzione alla qualità degli spazi e alla centralità

Il capoluogo lombardo conferma il suo ruolo di motore del mercato immobiliare direzionale in Italia. Con circa 200.000 mq di take-up, ai quali si aggiungono 10.000 mq di sublocazioni, Milano mostra una crescita del 18% rispetto al primo semestre 2024. Il mercato è dominato da spazi di grado A, che rappresentano circa l’80% dell’assorbimento. La preferenza per immobili di alta qualità e ben posizionati si riflette nella concentrazione delle operazioni: circa il 50% del take-up è avvenuto nelle aree centrali e nel CBD (Central Business District), con un focus particolare su Porta Nuova, che ha visto le tre transazioni più importanti del periodo per metratura, per un totale di circa 30.000 mq.

A Roma, nel primo semestre 2025, si registra un take-up di circa 40.000 mq, con il 50% di grado A. La maggior parte delle operazioni (circa il 70%) riguarda spazi inferiori ai 1.000 mq, a conferma di un mercato più frazionato rispetto a quello milanese.

“Emerge con chiarezza – spiega Stefania Campagna, head of markets di Jll Italy – la crescente importanza delle strategie value-add, con oltre il 30% dei volumi office del primo semestre destinati a operazioni di riconversione (quasi la metà dei deal del periodo) che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d’uso, principalmente residenziale, Pbsa (Purpose-Built Student Accommodation, studentato ndr) e alberghiera”.