Украина: мини-квартиры лидируют среди градостроительных проектов | Флавия Сантиа

Украина, благодаря своему стратегическому расположению между Европой и Россией и населением 42 миллиона жителей, предлагает большие возможности для тех компаний, которые заинтересованы найти выход на оба рынка. Среди наиболее консолидированных инвесторов Италия занимает достойное место, главная страна-экспортер строительных материалов и мебели, она возглавляет список поставщиков оборудования для производства плитки и других изделий из керамики, а также является лидером в инженерном консультировании в строительной отрасли. К сожалению, в Украине, как и в других странах Центрально-Восточной Европы и в постсоветских системах, которые пока еще представляют собой переходный тип экономики, довольно часто приходится сталкиваться с коррупцией и незаконными операциями, особенно это касается строительной отрасли и рынка недвижимости. Наиболее распространенной проблемой являются незавершенные строительные проекты: ежегодно десятки новых зданий переходят в список «незавершенное строительство» или «замороженное» зачастую по неясным причинам. Это не только порождает ситуацию застоя в том, что касается ремонта и градостроения, но и вызывает колебания рынка недвижимости, на котором потенциальные покупатели чувствуют себя неуверенно из-за неопределенности и отсутствия прозрачности.

В попытке найти правильные решения, которые бы дали толчок экономике, среди градостроительных проектов в стране набирает силу новый сегмент рынка недвижимости: мини-квартиры. Речь идет о жилье, состоящем из одной комнаты, в которой сосуществуют пространства, выполняющие роль гостиной, ночной зоны и кухни, и отдельно ванной комнаты. “Monolocale” в Италии; “studio” в Японии; “bachelor apartment” в Канаде и США; “garsonièra” в Чешской Республике “kawalerka” в Польше, этот тип жилища появился в 20-е годы в Америке, откуда он распространился по всему миру и утвердился как экономичное и практичное решение жилищного вопроса для различных слоев населения.

В Украине мини-квартира, называемая «гостинка», тоже спроектирована для одного или двух человек, имеет общую площадь от 10 до 30 квадратных метров. В этой стране рынок недвижимости находится в критической фазе в связи с нестабильностью экономической ситуации, обесцениванием национальной валюты и, как следствие, снижением доходов населения; кризис имел негативные последствия, повлиявшие с одной стороны, на девелоперов, вынужденных снижать стоимость жилья, а с другой стороны, на «инвесторов», т.е. потенциальных покупателей, которые ощутили на себе снижение покупательной способности. Рост данного сегмента рынка представляет собой настоящий социальный феномен, при котором этот тип жилья является лучшей инвестиционной возможностью для разных заинтересованных сторон. На сегодняшний день наиболее активными социальными группами в купле-продаже микро-жилья являются студенты, молодые пары, пенсионеры и специалисты. Последние часто покупают эту недвижимость, чтобы превратить ее в рабочее место, офис или творческую студию.

В период, когда контракты аренды не особенно привлекательны по цене, многие покупают мини-квартиры как временное жилье, которое в то же время имеет высокую доходность для инвесторов. С целью предоставить нужные данные для планирования Международный институт социологии в Киеве и Украинский Государственный институт экономических исследований с помощью геоинформационных систем (ГИС) управления территорией определили индекс привлекательности инвестиций в разных регионах Украины. Результаты анализа ГИС (рис.1), проведенного Сергеем Кобзан и Сергеем Нестеренко из Харьковского Национального университета городского хозяйства, демонстрируют, как цена 1 квадратного метра в мини-квартирах напрямую зависит от этого индекса. Интерес инвесторов порождается не только спросом, но целым рядом факторов, которые могут значительно повысить или понизить рыночную ценность недвижимости. Цена одного квадратного метра в таком объекте существенно варьируется в зависимости от параметров: расположение относительно объектов инфраструктуры; этажность; материалы, использованные при строительстве; форма и размеры комнат; наличие наружного пространства; инженерные сети и зоны общего пользования.

 

 

Рынок гостинок развивается по всей стране, но особенно количество мини-квартир растет в геометрической прогрессии в таких городах, как Киев и Харьков. Мы находим 10 строящихся жилых комплексов в Киеве («Умный дом», «Комфортный город», «Yaskravy», «На Левадной», «Vlasna Apartment», «Жюляны», «Енисейская усадьба», «Henesi House», «Новая Англия») и более 30 в Харькове («Воробьевы горы», «Алексеевские акварели», «Бестужевские сады», «Уютный дворик», «Еловый двор», «Карамель»).

Предложения мини-квартир в двух городах различаются по целому ряду факторов. Например, в Киеве жилье выставляется на продажу полностью завершенным, часто уже со встроенной мебелью, в отличии от Харькова, который, однако, предлагает большее количество квартир и имеет более динамичный рынок арендного жилья. Аренда мини-квартиры в Киеве стоит в среднем 3500-8500 украинских гривен в месяц (124$ — 300$), а в Харькове — 2000 — 5000 украинских гривен (70$ — 177$) в месяц. Что касается продажи, минимальная цена за мини-квартиру в Харькове составляет примерно 6000 $, а в Киеве она начинается от 10000 $.  В отремонтированной мини-квартире цена за один квадратный метр может доходить от 700 $ до 1000 $ (Рис 2). В целом, от начала работ до завершения строительства цена увеличивается примерно на 2-4 тысячи долларов, что составляет 20-30% от рыночной стоимости.

 

 

Несмотря на замедление рынка недвижимости, собственники нашли способы простимулировать спрос, среди которых рассрочка платежа, скидки на ремонт и другие бонусы, как например, распространенная практика бесплатной поставки мебели. Таким образом, благодаря минимальной инвестиции и максимальной доходности от инвестированного капитала, рынок мини-квартир предоставляет отличные перспективы роста, зарекомендовав себя как наиболее обещающий сегмент в том, что касается инвестиций в градостроительную отрасль страны.

 

Декабрь 2020