Le marché européen de l’immobilier envisage 2025 avec optimisme

(Février 2025) | Le marché européen de l’immobilier devrait connaître une reprise progressive en 2025. C’est ce qu’annonce le rapport « l’European Real Estate Market Outlook 2025 » de CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis), la plus grande société d’investissements et services immobiliers commerciaux au monde. Bien que des difficultés persistent, une augmentation des investissements immobiliers devrait augmenter à mesure que l’écart entre l’offre et la demande se réduit et que le marché de l’occupation se renforce au cours du second semestre de l’année, sous l’effet d’une augmentation de l’activité locative dans la plupart des secteurs « L’année 2024 – a déclaré Tasos Vezyridis, Directeur exécutif et responsable du Thought Leadership pour l’Europe de CBRE – a été une année de transition pour le marché immobilier européen. Avec une inflation qui se rapproche aux objectifs définis et les taux d’intérêt qui plafonnent et baissent, nous nous dirigeons enfin vers une stabilité longtemps attendue. Pour l’avenir, nous nous attendons à une croissance de l’économie, grâce à la baisse des taux d’intérêt qui stimulera les investissements des entreprises et à l’amélioration des revenus réels qui rétablira la confiance des consommateurs ».

En 2024, l’inflation a continué de baisser pour atteindre des niveaux plus gérables, les coûts énergétiques ont eu moins d’impact sur la croissance économique et les taux d’intérêt ont atteint un sommet, ce qui a conduit les banques centrales à commencer à les réduire progressivement au cours du second semestre de l’année. Malgré cela, la croissance économique est restée à peine supérieure à celle de 2023 et le marché de l’immobilier a connu une timide reprise. En 2025, l’activité d’investissement devrait s’intensifier, davantage d’actifs étant mis sur le marché grâce à des conditions de financement plus favorables. « Nous prévoyons – poursuit Tasos Vezyridis – une augmentation des investissements immobiliers, les attentes des acheteurs et des vendeurs s’alignent, l’offre d’opportunités sur le marché s’élargit et une plus grande stabilité des prix permet aux investisseurs de mieux planifier leurs rendements. La baisse du coût du capital stimulera également les rendements et contribuera à accroître les volumes d’investissement. En ce qui concerne les baux, l’activité devrait s’intensifier, en particulier au second semestre, avec une forte concentration sur les espaces de très haute qualité ».

Le développement durable restera une question clé, avec des règles en matière de rapports et de divulgation de plus en plus strictes et complexes en Europe affectant tous les secteurs. Toutefois, le secteur résidentiel est devenu le plus important en Europe et devrait continuer à gagner en importance. CBRE met en évidence un problème persistant de pénurie de logements, avec 9,6 millions de logements à construire en Europe pour répondre à la demande, alors que le nombre de permis de construire continue de diminuer. En raison de l’augmentation des coûts de location et de la privatisation croissante, les difficultés d’accessibilité pour les locataires devraient s’aggraver. Malgré ces problèmes, selon l’enquête de CBRE, le marché du « build-to-rent »  et les structures pour les étudiants (PBSA) devraient continuer à attirer des investissements à long terme.

Selon CBRE, dans le secteur de la logistique, l’activité locative devrait augmenter tout au long de l’année 2025, en particulier au second semestre. Les taux de disponibilité des espaces devraient se stabiliser avec l’expansion de nouvelles activités, bien que la croissance des loyers pourrait ralentir en raison de changements dans la dynamique des locataires. Les espaces haut de gamme et de qualité supérieure continueront à susciter l’intérêt des investisseurs, en particulier pour les grands immeubles. Dans le marché des bureaux, l’enquête prévoit une reprise des investissements grâce à une majeure disponibilité de crédit et à la stabilisation des marges de prêt.

Les investisseurs sont de plus en plus intéressés par la rénovation de biens immobiliers présentant un potentiel supplémentaire pour en faire des immeubles de haute qualité. Ainsi, l’étude de CBRE montre que les volumes de location augmenteront de 5 à 10 % au cours de l’année, se rapprochant ainsi des niveaux historiques. Les villes principales telles que Madrid, Amsterdam et Varsovie montrent déjà des signes de stabilisation ou de baisse des taux de disponibilité. Toutefois, la différence entre les biens de haute qualité et ceux de qualité inférieure devrait encore augmenter. Le marché de la vente au détail est également sur le point de connaître une hausse des transactions dans les centres commerciaux haut de gamme en raison de rendements de plus en plus attrayants.

Selon CBRE, même si la croissance des consommations sera modérée, l’expansion des détaillants devrait soutenir une croissance stable des loyers. Les parcs des activités commerciales, les magasins des rues principales pour les achats et les centres commerciaux de premier ordre devraient dépasser les attentes pour indiquer une forte demande pour les espaces commerciaux de qualité. Le secteur européen de l’hôtellerie et du tourisme a poursuivi sa croissance, avec des perspectives positives pour 2025.

Selon CBRE, les marchés forts tels que la Grèce, la France, l’Italie et l’Espagne sont bien placés pour augmenter le taux d’occupation et améliorer les tarifs journaliers moyens. La demande internationale croissante, en particulier celle des voyageurs en provenance des États-Unis, contribuera à la croissance du revenu par chambre disponible. Par conséquent, les investissements dans le secteur de l’hôtellerie devraient rester importants, soutenus par de bonnes perspectives de rendement. Enfin, les opportunités d’investissement dans les centres de données doivent se développer, avec plusieurs projets « powered-shell » lancés en 2024. CBRE prévoit que la demande d’espace pour les centres de données dépassera l’offre de nouvelles installations en 2025, sous l’impulsion des grands fournisseurs de cloud, connus sous le nom d’hyperscalers, et des fournisseurs de services d’intelligence artificielle et de calcul à hautes performances.

Les fournisseurs pourraient augmenter leurs prix de plus de 10 % sur certains marchés, comme Londres, pour compenser la hausse des coûts de construction et la disponibilité limitée d’espace. Malgré les contraintes d’alimentation électrique, la capacité des centres de données sur les cinq plus grands marchés européens devrait augmenter de 20 % d’une année à l’autre.