Цены на коммерческую недвижимость снова растут в Европе

Зажатая между инфляцией и геополитической напряженностью недвижимость (особенно «коммерческая») с нетерпением ждет 2023 года, когда цены скорректируются в сторону снижения, а реальная доходность будет сильно зависеть от уровня инфляции. «Очевидно, что 2023 год будет трудным для инвесторов в недвижимость. Однако этот непростой период на рынке откроет новые возможности для инвесторов, обладающих необходимыми знаниями рынка», — комментирует Киран Патель (Kiran Patel), генеральный директор и заместитель генерального директора компании Savills. «Сильные структурные тенденции, связанные с урбанизацией, благоприятно сказываются на розничной торговле продуктами питания и городской логистике, и мы позитивно оцениваем сектор специализированного жилья (жилье для пожилых и студентов), а также аренду многоквартирных домов» — добавляет он. Но если в 2022 году рост недвижимости во всем мире опередил большинство других секторов, то перспективы на 2023 год не столь радужны из-за роста инфляции и геополитической напряженности в Европе. Это следует из доклада инвестиционной компании Nuveen’s Real Estate Outlook 2023, согласно которому ожидается спад и уменьшение стоимости недвижимости на некоторых рынках и в некоторых сегментах. Однако, по мнению американского управляющего активами, возможности в сфере коммерческой недвижимости будут открываться даже в случае замедления рынка. Кроме того, согласно исследованию Global Real Estate Insights компании Colliers, коммерческую недвижимость ожидает значительная коррекция цен, поскольку процентные ставки продолжают расти. Путь к более устойчивым ценам на различных рынках будет отличаться, также как и изменения процентных ставок, но ожидается, что коррекция капитальной стоимости составит в среднем 15%. К концу 2023 года мы должны увидеть наибольшее снижение, отчасти благодаря тому, что курс иены достиг исторического минимума.

Ситуация в Европе

В целом, объем инвестиций в коммерческую недвижимость (торговую, офисную, промышленную) в Европе достиг 283 млрд евро на конец сентября 2022 года. Наибольший рост зафиксирован в секторе розничной торговли (+23%), за ним следуют логистика (+12%) и офисы (+10%). Великобритания, Германия и Франция продолжали привлекать наибольшее количество инвесторов в 2022 году, достигнув объемы инвестиций в 66, 63 и 34 млрд евро соответственно. Хотя рынок по-прежнему преимущественно инвестирует в офисные помещения, он имеет тенденцию к изменению в сторону других активов в условиях гиперселективности инвесторов, то есть концентрации покупателей на нескольких устоявшихся рынках. В основных европейских городах зафиксировано увеличение спроса. Среди них лидируют Дублин, Лондон и Мюнхен с ростом 178%, 83% и 56% соответственно. В Амстердаме, напротив, зафиксировано снижение спроса на 8% по сравнению с прошлым годом. В прошлом году спрос на офисные помещения в Европе сильно возрос после Ковида, что способствовало повышению арендной платы и, таким образом, частично компенсировало коррекцию цен, вызванную ростом процентных ставок. В 2022 году на старом континенте было арендовано 12,6 млн кв. м офисных площадей, что на 15% больше, чем в предыдущем году, когда из-за пандемии многие сотрудники работали из дома. Это следует из данных консалтинговой компании Cushman & Wakefield, которая также отмечает, что в последнем квартале арендная плата выросла на 6,2% по сравнению с годом ранее, что является самым высоким показателем в годовом исчислении с середины 2008 года.

Котировки в течение 2022 года, похоже, окончательно переломили негативную тенденцию, зафиксированную в течение двухлетнего периода 2020-2021 годов. Продажная стоимость и арендная плата, как указано в отчете о рынке коммерческой недвижимости за 2023 год, подготовленном компанией Scenari Immobiliari, продемонстрировали средний рост почти на 1% в ведущих странах ЕС, за которым, как ожидается, последует дальнейшее увеличение более чем на 4% в этом году. Этот подъем в основном объясняется восстановлением посещаемости торговых центров до пандемии, быстрым ростом, а в некоторых случаях и увеличением числа туристов, зарегистрированных в 2019 году в основных городах континента, а также процессом восстановления баланса между онлайн-покупками и покупками в торговых точках.

Европейские рынки движутся в двух направлениях: центральные районы характеризуются высоким спросом и низким предложением, в то время как на периферии спрос снижается. Во всех центральных районах крупных европейских городов арендная плата за недвижимость выросла по сравнению с прошлым годом. Например, в Лондоне, Брюсселе, Берлине, Амстердаме и Милане в 3 квартале 2022 года было зафиксировано дальнейшее увеличение стоимости аренды. Тем не менее, продолжает увеличиваться разрыв стоимости аренды между зданиями, расположенными в центре и на периферии, которые испытывают давление из-за дальнейшего понижения арендной платы.

Между Азией и США

Ожидается, что аренда офисов будет доминирующим активом, а в Шэньчжэне, Пекине, Гуанчжоу и Сеуле в этот сектор будет направлено 60% инвестиций. Логистика и жилье являются предпочтительными классами активов, причем североамериканские инвесторы, как ожидается, будут отдавать предпочтение жилью. По оценкам, в 2022 году 47% всех инвестиций в США поступили от международных инвесторов (из которых чуть менее половины – соседние страны), а 53% — от внутреннего капитала. По данным Savills, в стратегиях инвесторов устойчивое развитие становится все более значимым фактором. Тем не менее, исследователи утверждают, что для инвесторов в Гонконге, Токио, Джакарте и Сеуле фактор устойчивого развития пока не считается существенным, но отношение к нему скоро изменится, учитывая глобальное внимание к повестке дня ESG. 46% также назвали возможность увеличить доходность в качестве существенной мотивации к ESG. «Что касается США, то, учитывая ужесточение финансовых условий, проводимое Федеральной резервной системой для сдерживания инфляции, мы считаем, что 2023 год будет сложным, учитывая высокие процентные ставки и риск рецессии» — объясняет аналитическая компания Franklin Templeton. Однако есть и положительные благоприятные моменты. Внутренние потребительские расходы, рынки труда, корпоративная активность, корпоративные балансы и банковская система остаются относительно здоровыми. Исторически сложилось так, что инвестиции в коммерческую недвижимость США увеличивались в периоды повышения процентных ставок.

Март 2023