Города, которых не ожидаешьДжорджо Коста | Джорджо Коста

Меняется экономика «недвижимости» в Европе, и наибольший скачок совершают столицы «малых» государств.  Таким образом совершенно неожиданно Лиссабон становится наиболее привлекательным городом «Старого континента» как с точки зрения развития, так и в плане инвестиций в недвижимость. И хотя за Лиссабоном следует Берлин, сразу после него стоят соответственно на четвертом и пятом местах Мадрид и Франкфурт, которые опередили Амстердам, Хельсинки (восьмое место) и Вену (девятое). Неплохо себя чувствуют и Афины (четырнадцатое место), на шесть пунктов опережая Милан (двадцатое место), а Рим безнадежно опустился на 28-е место, немного опередив Лондон, Москву и Стамбул.

Такая картина вырисовывается из доклада, опубликованного Институтом Uli (Urban land institute), по теме “Emerging Trends in Real Estate. Creating an impact (Europe 2019)” (Новые тенденции в сфере недвижимости. Создание импульса. Европа 2019), подготовленного в сотрудничестве с аудиторской компанией PWC, по мнению которой, рыночные показатели в сфере недвижимости в целом, похоже, достигли очень высокого уровня, и все быстрее приближается конец нарастающей фазы цен. Все это объясняется как неопределенностью, наступившей в связи с Брекситом, так и трудностями, которые особенно затронули Италию и Турцию. Но общим фактором, характеризующим все страны, является недостаток недвижимости по доступным ценам для незащищенных слоев населения, этот сегмент до сих пор обойден вниманием со стороны частных инвестирующих компаний. В любом случае, операторы считают, что  рынок располагает существенными объемами капитала, а главная трудность заключается в том, чтобы найти интересные активы.

Наибольшая доля инвестиций в период с декабря 2017 по сентябрь 2018 пришлась на Объединенное королевство  (68 миллиардов), сразу за ним идет Германия (65) и Франция (39). С долей в 21 миллиард Голландия опережает Испанию с показателем 19, которая в свою очередь существенно обошла Италию и Польшу, обе страны имеют одинаковый показатель 7, их опережает и Швеция (11 миллиардов). Средняя доходность активов недвижимости в Еврозоне значительно снизилась (с 6% в 2009 году до менее 4% в 2018), однако эти значения существенно выше доходности облигаций в Еврозоне, которая едва превышает 1%.  В любом случае, ощущение, общее для многих операторов (46%), заключается в том, что котировки достигли очень высокого уровня  и являются завышенными, “over priced”. Несмотря на то, что китайские инвестиции существенно сократились, давление Азии (124 миллиарда инвестиций) остается по-прежнему сильным  и таким оно будет в ближайшие месяцы (особенно важно вхождение на рынок государственного пенсионного фонда Японии), затем следуют европейские пенсионные фонды (63 миллиарда) и США (20 миллиардов). Показателен тот факт, что наиболее популярными инвестициями являются те, которые связаны с капиталовложением в жилье совместного проживания, а также в дома, предназначенные для пожилых людей или студентов. Завершают список городские и прочие торговые центры, и даже офисы, похоже, не обещают радужных перспектив.

 

Прослеживая динамику отдельных городов касательно трансакций в сфере недвижимости, наиболее активный рынок в 2017-2018 годах, по-прежнему, наблюдался в Лондоне, где было зарегистрировано операций по купле-продаже в объеме 20 миллиардов, за ним следует Париж (12), Берлин и Франкфурт (8); Милан разместился в конце списка (3 миллиарда), вместе с Мадридом. Очевидным становится и то, что города-символы   и «локомотивы» немецкой экономики – т.е. Берлин, Гамбург, Франкфурт и Мюнхен – достигли слишком  высоких цен, и там уже невозможно найти интересные предложения.  Таким образом, погоня за прибылью приводит к тому, что предпочтение отдается городам, ранее остававшимся в тени, а сегодня они становятся наиболее обещающими, начиная с Лиссабона, который возглавляет рейтинг лучших глобальных перспектив, а также северные города, с Хельсинки во главе, и еще Копенгаген, Стокгольм и Осло в середине списка, эти рынки определяются как «маленькие, но очень эффективные». Сюда входит и Вена, занимающая привлекательное девятое место благодаря новым городским проектам; по мнению многих операторов, в этом городе хочется жить и работать. Еще три города (Дублин, Мадрид, Амстердам) по различным причинам имеют хороший потенциал, так же и Париж сохраняет хорошие позиции, а Лондон резко упал по причинам, связанным с выходом Объединенного королевства из Евросоюза.  Наконец, в тени остаются итальянские города: Милан на двадцатом месте и Рим на 28-м: по мнению операторов, единственной проблемой Италии является ее правительство.

Ноябрь 2018