La santé et le résidentiel, les segments les plus dynamiques en 2023

L’immobilier de luxe et de santé progresse, les bureaux et les logements résistent, la logistique souffre dans le contexte d’une contraction globale des valeurs immobilières et des volumes vendus. Selon le rapport PwC Global & Italian M&A Trends in Real Estate, la tendance à la baisse enregistrée par le marché immobilier mondial en 2022 (qui avait perdu 15 % en valeur et 13 % en achats et ventes) se poursuit en 2023, avec un fort contraste entre la première partie de l’année, où d’importantes fusions et achats ont été enregistrées dans les pays développés du monde entier, et la seconde partie. Quoi qu’il en soit, en 2023 la demande de biens immobiliers de luxe va à contre-courant de la tendance (à la hausse) et les marchés les plus dynamiques des mois à venir seront le Moyen-Orient et l’Asie-Pacifique.

En ce qui concerne l’Europe, bien que de nombreux pays de l’UE clôturent l’année 2023 avec un PIB accru, le secteur de l’immobilier est toujours en difficulté à cause du repositionnement des prix dû à l’inflation, aux politiques des banques centrales et aux conséquences de la guerre en Ukraine. Les loyers, la logistique et les bureaux sont les plus touchés, mais les perspectives restent encourageantes et les secteurs santé et résidentiel restent les plus prometteurs. C’est du moins l’avis des analystes de BNP Paribas REIM sur le secteur immobilier au second semestre 2023. Mais tout cela, pour Simona Costagli (BNL Economy Research) à des prix européens fermes. De son côté, le marché immobilier chinois connaît également un ralentissement, preuve de la baisse de la croissance économique du pays.

En effet, selon un rapport de la China Index Academy, le pourcentage de propriétés saisies a augmenté de 20 % au cours du premier semestre 2023, pour un total d’environ 179 000 logements. De son côté, le marché immobilier américain donne des signaux opposés. Le mois de juin 2023 a enregistré une augmentation aussi bien des ventes de maisons (+ 5,4 %) que de l’offre (+ 7,2 %). Cependant, le chiffre négatif est précisément celui des ventes qui sont en fait inférieures de 18,7 % à celles de juin 2022.

Dans les cinquante-deux zones métropolitaines étudiées dans le rapport de RE/Max sur le marché immobilier américain, les six premiers mois de l’année ont connu une baisse des transactions de 24 % par rapport au premier semestre 2022, et le nombre de nouvelles maisons mises en vente a augmenté de 0,5 % par rapport à mai 2023, mais diminué de 25 % par rapport à juin 2022. Et selon les données de juin 2023 en glissement annuel, l’offre de logements aux États-Unis a chuté de 10,7 %, la contraction la plus importante des treize derniers mois.

En Europe, les marchés immobiliers de la zone continuent de s’adapter au nouveau contexte économique caractérisé notamment par un accès au crédit beaucoup plus onéreux que par le passé. De plus, BNP Paribas fait remarquer que la phase d’ajustement des prix qui a débuté au troisième trimestre 2022 limite encore l’expansion du secteur, car elle conduit de nombreux investisseurs à adopter une attitude attentiste. Tout cela a provoqué une baisse générale des investissements, qui a commencé à la mi-2022 pour atteindre 29 milliards d’euros au premier semestre de cette année, le niveau le plus bas depuis 2012.

La logistique, en particulier, est le segment qui a subi le réajustement le plus rapide et le plus brutal des rendements et les investisseurs attendent, découragés également par le ralentissement du commerce international. Mais à long terme, les perspectives sont bonnes et, d’ici cinq ans, le secteur devrait croître. On observe une contraction également dans les loyers et, en ce qui concerne les bureaux, les dernières données indiquent que non seulement le télétravail n’a pas été adopté à une échelle aussi importante qu’on le pensait, mais que les actifs situés dans les grands quartiers d’affaires se sont révélés très résistants à long terme, parvenant à attirer une demande soutenue de la part des locataires et générant de bons niveaux de rendement pour les principaux investisseurs.

Selon BNP Paribas, la santé et le résidentiel sont deux segments qui peuvent compter sur des tendances à long terme et, pour cette raison, la santé devrait être le segment le plus performant les cinq prochaines années, tandis que le résidentiel devra se contenter de rendements plus faibles en raison d’un réajustement plus lent et d’une moindre croissance du capital. D’une manière générale, il est donc préférable de miser sur des marchés liquides qui rendent les phases de contraction plus rapides et moins coûteuses, avec une faible volatilité. Si l’on se réfère au dernier Global Real Estate Bubble Index Report d’Ubs, les villes de Zurich et de Tokyo continuent d’être exposées au risque de bulle.

Octobre 2023