La logistique se développe partout en Europe | de Giorgio Costa

La logistique italienne est une partie de plus en plus forte du système économique, un monde qui, selon les données Confetra Almanac 2022, tourne autour de 108 502 entreprises actives qui emploient 996 939 personnes, dont la plupart sont concentrées dans les activités de transport terrestre de marchandises et de stockage. Et si la logistique, vue comme un business, fonctionne malgré la pénurie de personnel, les investissements dans l’immobilier logistique vont également bon train : en Europe, ils ont atteint 68 milliards d’euros, soit plus de 20 % des ressources allouées au secteur immobilier, avec une augmentation de plus de 50 % par rapport à l’année précédente. L’investissement résiste également aux tensions internationales qui ont déstabilisé les marchés immobiliers et financiers ces derniers mois. En Europe, le Royaume-Uni est en tête avec environ 19 milliards d’euros, suivi de l’Allemagne avec 10 milliards d’euros (plus 25 %) et de la France avec plus de 6,5 milliards d’euros de biens vendus. En Italie, en 2021, le secteur de la logistique a facturé environ 5,3 milliards d’euros, en hausse de 7 % et avec une prévision de croissance pour 2022 de 4 %. La part du lion revient au nord du pays, qui absorbe 72 % des investissements, le centre suit à distance avec 15 % et les marchés du sud et des îles forment les 13 % restants. Ces données sont tirées du Rapport 2022 sur le marché de l’immobilier logistique en Europe et en Italie, publié par Scenari Immobiliari en collaboration avec SFRE, une société de Project & Construction Management spécialisée dans l’immobilier logistique et industriel léger.

La croissance incessante du marché de la logistique a pour résultat un parc immobilier actuel qui dépasse 44 millions de mètres carrés, grâce à plus de 1,6 million de mètres carrés développés et conclus en 2021, soit une augmentation de 6 % par rapport aux surfaces neuves réalisées en 2020. Les estimations pour 2022 prévoient des développements d’un peu plus de 1,7 million de mètres carrés.

Francesca Zirnstein, DG de Scenari Immobiliari, explique : « L’immobilier logistique est une classe d’actifs capable de garantir des tendances positives et stables à moyen et long terme, en mesure de surmonter les tensions économiques et politiques. En Italie, cela s’est traduit par une attention croissante des investisseurs institutionnels nationaux et étrangers, notamment des acteurs américains et, de plus en plus, des acteurs de l’Asie du Sud-Est. Dans le secteur de la logistique, la forte pression de la demande, qui dépasse souvent l’offre d’espaces disponibles, fait que l’immobilier haut de gamme suscite un intérêt croissant. En même temps, la poussée soutenue des nouveaux modes d’achat de services et de produits, à commencer par le commerce électronique, a consolidé la demande d’immeubles last mile/last touch (dernier kilomètre/dernier contact), qui se développent dans des dimensions unitaires réduites, de 5 000 à 15 000 mètres carrés, et qui ont aujourd’hui une marge de croissance potentiellement énorme, ouvrant sur la possibilité de nouveaux investissements dans des emplacements secondaires ».

L’année 2021 peut être considérée comme l’année de transition et d’évolution naturelle de l’actif logistique vers un secteur visant à élever les normes de salubrité (en réponse à la pandémie de Covid-19), d’intermodalité et de durabilité sociale, économique et environnementale.

Et si les valeurs s’envolent, il en va de même pour les loyers. En Italie, en 2021, la hausse moyenne des loyers de l’immobilier logistique a dépassé les 9 %, Milan et la Lombardie affichant les taux les plus élevés. Contextuellement, les rendements des centres logistiques ont atteint un maximum de 6,50 %, Milan et Rome se situant respectivement à 4,3 et 5 %.

 

Novembre 2022