Европейский рынок недвижимости: от восстановления к нормализации

(Февраль 2026) | Благодаря мерам Национального плана восстановления и устойчивости Италии (PNRR) и налоговым стимулам на реконструкцию, после снижения на 1,1% в 2025 году инвестиции — а вместе с ними и расходы на строительные площадки и внутренние работы — в 2026 году вырастут на 5,6%. Общий объем операций на рынке недвижимости может достичь около 200 млрд евро. Если самые последние прогнозы Ассоциации национальных строителей Италии (ANCE) оптимистичны в отношении внутреннего рынка Италии, то и на европейском уровне ощущается возобновление доверия со стороны инвесторов.

После двухлетней коррекции европейский рынок входит в 2026 год более устойчивым — во многом благодаря демографическим факторам, поддерживающим спрос на жилье. Это анализ Nuveen Real Estate, согласно которому европейский рынок недвижимости вступает в 2026 год с более прочными фундаментальными показателями после более чем двухлетней коррекции: цены выровнены, предложение ограничено, а доход вновь выступает ключевым компонентом показателей эффективности.

Решающим фактором в Европе выступает сочетание дефицита предложения и демографического давления, поддерживающего спрос в сегменте living. «Жилищный сектор демонстрирует рекордные объемы инвестиций и стабильные показатели, при этом цены на жилье растут быстрее доходов населения, стимулируя спрос на аренду», — отмечают аналитики Nuveen. Наиболее заметный рост цен фиксируется в странах Южной и Центральной Европы — в частности, в Португалии и Испании, а также в государствах Восточной Европы. «Рост арендных ставок, — по словам аналитиков, — обусловлен хронической нехваткой предложения и трудностями доступа к покупке жилья по финансовым причинам». Высокий уровень арендных ставок связан и с тем, что восстановление строительной активности пока недостаточно для компенсации накопленного дефицита, особенно в наиболее привлекательных городских районах, что поддерживает уровень арендной платы. По данным Eurostat, с 2015 по 2025 год цены на жилье в ЕС выросли примерно на 64%, тогда как арендные ставки — на 21%, что указывает на структурный дисбаланс. В разрезе отдельных стран рост оказался еще более значительным: +275% в Венгрии, +196% в Португалии, +162% в Литве и +156% в Болгарии. Эти показатели способствовали активизации строительного сектора в данных странах. Сегодня рынок вновь делает ставку на крупнейшие столицы — Лондон, Мадрид, Париж и Берлин, которые, согласно исследованиям PwC и Urban Land Institute, возглавляют рейтинг инвестиционной привлекательности на 2026 год. За ними следуют Амстердам, Мюнхен, Милан, Барселона, Франкфурт и Гамбург. Эти города предлагают инвесторам то, что особенно востребовано в условиях неопределенности: ликвидность, прозрачное управление и надежные механизмы выхода из инвестиций.

Несмотря на политическую нестабильность во Франции и структурное замедление экономики Германии, обе страны продолжают привлекать долгосрочный капитал. Во Франкфурте и Мюнхене арендные ставки на премиальные офисы превышают 54 евро за кв. м в месяц — главным образом из-за дефицита устойчивых, энергоэффективных зданий. В центре Парижа ставки достигают около 52 евро за кв. м, а в премиальном деловом районе Мадрида — 39 евро. В условиях слабого экономического роста эти рынки остаются «островами устойчивости».

Инвестиционный ландшафт Европы меняется. По оценке PwC и Urban Land Institute, в 2026 году европейский рынок недвижимости не столько ускоряется, сколько приходит к более сбалансированному состоянию. Инвесторы учатся сочетать амбиции с осторожностью, интегрируя собственный капитал и долговые инструменты. Победителями цикла станут те, кто сумеет соотнести инвестиции с мегатрендами, формирующими повестку ближайшего десятилетия. Доминирование традиционных офисов и торговых площадей уступает место секторам, связанным с крупными структурными изменениями. PwC описывает трансформацию европейской недвижимости через «четыре D»: демография, цифровизация, декарбонизация и оборона. Вместе они образуют рамки, через которые инвесторы оценивают рынок. Демографические изменения формируют новые форматы жилья — от объектов для пожилых людей до гибких решений для студентов и мобильных специалистов. Цифровизация трансформирует управление и оценку активов: более трех четвертей крупных компаний используют ИИ и предиктивную аналитику для принятия решений. Декарбонизация из факультативного фактора превратилась в стратегический, влияя на стоимость финансирования и страховые премии. Рост оборонных расходов стимулирует инвестиции в логистику и инфраструктуру в Польше, Германии и Испании.

Рынок офисной недвижимости при этом все более сегментируется: премиальные и устойчивые объекты сохраняют спрос, тогда как устаревшие здания подвержены риску структурного износа и технологического отставания. Акцент на устойчивость смещается к измеримым результатам — снижению энергоемкости, повышению устойчивости к рискам и долгосрочной экономии. Энергомодернизация становится не обязанностью, а инструментом повышения эффективности: энергоэффективные здания обеспечивают арендную премию до 10%, особенно в логистике и сегменте prime-офисов. Переоценка в основных классах активов практически завершена. Доходность премиальных офисов стабилизируется в диапазоне 4,9–5,2%, логистических объектов — 4,75–5,25%. Ритейл демонстрирует признаки восстановления: объем сделок в 2025 году превысил 24 млрд евро — лучший результат с доковидного периода.

В перспективе недвижимость продолжит привлекать капитал. Согласно прогнозу EPRA (Европейской ассоциации публичной недвижимости), 2026 год станет годом «нормализации» для европейской публичной недвижимости после 2025 года, ознаменованного восстановлением показателей, но еще не полным выравниванием с фондовыми рынками. При привлеченных в 2025 году инвестициях на сумму около 28 млрд евро и более благоприятных условиях финансирования сектор входит в 2026 год с более прочной базой — несмотря на сохраняющиеся риски, связанные с геополитической нестабильностью, политическими факторами и изменениями монетарной политики.

(Cover photo by JT Jeeraphun, Adobe Stock)