Marché Économie
La nouvelle vie des bureaux inutilisés
(Octobre 2025) | Les reconversions immobilières, notamment de bureaux, représentent une tendance clé en Europe : au cours des quatre premiers mois de 2025, elles ont dépassé 30% des transactions mesurées par surface au sol, contre 17% en 2024 et 8% dans l’après-crise financière. Poussés par des dévaluations, des difficultés dans le refinancement et des réglementations devenues plus flexibles, les conversions d’espaces directionnels vers des usages alternatifs (résidentiel, étudiants, hôtels, logistique, self-stockage) permettent de maintenir la valeur du bien, Accéder à la liquidité et se positionner comme une alternative plus durable à la démolition. Francfort et Milan ont affiché la plus forte croissance des reconversions entre 2008-2019 et 2020-2024, tandis que Londres et Munich ont enregistré de faibles variations.
En 2024, les investissements dans le secteur des bureaux ont atteint 43 milliards (+1% sur 2023), mais restent inférieurs de 53% à la moyenne quinquennale. Au cours des quatre premiers mois de 2025, ils s’élèvent à 8 milliards (-10% par rapport à l’année précédente), avec une part du total à un minimum historique de 21%. Les grandes opérations de base confirment la concentration de la demande, tandis que plus de 40 % des gestionnaires de fonds prévoient une hausse des valeurs au cours des 12 prochains mois. La durabilité est de plus en plus centrale : plus de 70% des prêteurs excluent les actifs sans exigences ESG ou sans plan de reconversion. Le 57% d’entre eux accordent de meilleures conditions à ceux qui atteignent des objectifs environnementaux ou sociaux. Les mécanismes de récompenses sont prédominants, mais les pénalisations – si elles existent – sont plus importantes parce qu’elles sont liées à des contrôles réguliers.
Des bureaux pour les étudiants aux résidences et hôtels. C’est le destin de nombreux bureaux en Italie et en Europe pour réduire la vacancy, c’est-à-dire le taux d’inoccupation dans le secteur des bureaux, si la demande coule pour les espaces situés dans les centres urbains ou dans les zones stratégiques, numériques et conformes aux critères ESG intérêt commercial presque nul pour les mètres datés, périphériques ou dans des zones hors de portée.
Selon le dernier rapport sur les bureaux de Aew, (Increase In Conversions Expected To Benefit European Office Market Recovery), dans les principales villes où le développement immobilier directionnel est le plus orienté, le pourcentage de m2 achetés à des fins de reconversion a augmenté davantage entre 2020 et 2024 qu’entre 2008 et 2019 avec une moyenne européenne est passée de 9 à 12%. Dans les capitales du tertiaire, comme Francfort, les mètres carrés transférés à des fins de reconversion ont doublé passant de 10 à 20% et immédiatement suivi par Madrid (de 14 à 17%), mais aussi le « conglomérat néerlandais » (Randstad, qui réunit Amsterdam, Rotterdam, La Haye et un total entre 17 villes moyennes reliées entre elles par des infrastructures à l’avant-garde), a vu une augmentation de mètres carrés à des fins de régénération de 6 à 17%. Contre-tendance, en revanche, Londres et Monaco. Milan, la seule ville italienne de l’échantillon examiné par Aew, est presque près du doublement : les mètres carrés transférés à des fins de reconversion sont passés, en fait, de moins de 6% à plus de 11%. Toutefois, les conversions pourraient être freinées, avertit le rapport, par l’attitude « défavorable au risque » des établissements de crédit vis-à-vis des bureaux, une crainte qui pourrait limiter la disponibilité de nouveaux financements pour le développement immobilier. Sans mentionner qu’à partir de 2026, la nouvelle offre de bureaux pourrait diminuer car les investisseurs chercheront à diversifier leurs investissements plutôt que de les allouer au développement de nouveaux bureaux. D’autre part, Cbre prévoit également un ralentissement de la croissance du stock de bureaux qui augmentera de 0,7% par an au cours des deux prochaines années, contre 1,3% par an au cours de la période 2003-2024.
Milan, la seule ville italienne de l’échantillon examiné par Aew, est presque près du doublement : les mètres carrés transférés à des fins de reconversion sont passés, en fait, de moins de 6% à plus de 11%. Toutefois, les conversions pourraient être freinées, avertit le rapport, par l’attitude « défavorable au risque » des établissements de crédit vis-à-vis des bureaux, une crainte qui pourrait limiter la disponibilité de nouveaux financements pour le développement immobilier. Sans mentionner qu’à partir de 2026, la nouvelle offre de bureaux pourrait diminuer car les investisseurs chercheront à diversifier leurs investissements plutôt que de les allouer au développement de nouveaux bureaux. D’autre part, Cbre prévoit également un ralentissement de la croissance du stock de bureaux qui augmentera de 0,7% par an au cours des deux prochaines années, contre 1,3% par an au cours de la période 2003-2024.
En restant sur le marché des bureaux, les volumes de transactions de bureaux en Europe ont chuté de 53% en 2024 par rapport à la moyenne historique des 15 dernières années et sur le volume total des transactions les bureaux ont atteint un minimum historique de 21% au premier trimestre 2025. Mais si en Europe on s’attend à ce que les valeurs vont s’améliorer (notamment parce qu’on estime toujours des rendements proches de 5%), cela n’est pas le cas pour les États-Unis où elles devraient rester en baisse. En se concentrant sur l’Italie, selon une étude Jll-JangLasalle, au total, en Italie, le segment des bureaux a enregistré, dans les premiers six mois de 2025, des investissements d’environ 1,4 milliard, avec une augmentation de 43% sur le premier semestre 2024. Particulièrement positif le deuxième trimestre avec environ 700 millions, doublant les volumes par rapport à la même période de 2024 (environ 360 millions).
Selon les analyses de JLL (Italy | Office Capital Markets | Q4 2024), le marché du leasing de bureaux en Italie a enregistré environ 240.000 m2 d’utilisation au cours des six premiers mois de 2025. La tranche la plus importante appartient à Milan avec environ 200.000 m2, suivie par Rome avec environ 40.000 m2. Le marché des bureaux en général confirme les signes de vitalité, avec une attention croissante à la qualité des espaces et à la centralité. Le chef-lieu lombard confirme son rôle de moteur du marché immobilier directionnel en Italie.
Avec environ 200.000 m2 d’utilisation, auxquels s’ajoutent 10.000 m2 de sous-locations, Milan affiche une croissance de 18% par rapport au premier semestre 2024. Le marché est dominé par des espaces de catégorie A, qui représentent environ 80% de l’absorption. La préférence pour des biens immobiliers de haute qualité et bien placés se reflète dans la concentration des opérations : environ 50% de l’adoption a eu lieu dans les zones centrales et dans le CBD (Central Business District), avec un accent particulier sur Porta Nuova, qui a vu les trois transactions les plus importantes de la période par mètre, pour un total d’environ 30.000 m2.
À Rome, au premier semestre 2025, on enregistre une utilisation d’environ 40.000 m2, avec 50% du niveau A. La plupart des opérations (environ 70%) concernent des espaces inférieurs à 1.000 m2, confirmant un marché plus fractionné que celui de Milan.
« Il émerge avec clarté – explique Stefania Campagna, head of markets de Jll Italy – l’importance croissante des stratégies à valeur ajoutée, avec plus de 30% des volumes office du premier semestre destinés aux opérations de reconversion (près de la moitié des deals de la période) qui valorisent les potentialités des actifs à travers de nouvelles destinations d’usage, principalement résidentielles, Pbsa (Purpose-Built Student Accommodation, pour étudiant) et hôtellerie ».
