Europäischer Immobilienmarkt: Von der Erholung zur Normalisierung

(Februar 2026) |

Angetrieben durch den Pnrr und Anreize für Renovierungen werden die Investitionen und damit die Ausgaben für Baustellen und Innenausbau nach einem Rückgang von 1,1 % im Jahr 2025 im Jahr 2026 um 5,6 % steigen, wobei der Immobilienmarkt ein Volumen von rund 200 Milliarden Euro erreichen wird. Die jüngsten Prognosen der Ance sind zwar für den Binnenmarkt optimistisch, aber auch auf europäischer Ebene herrscht Zuversicht, da die Investoren wieder optimistisch sind.

Nach einer zweijährigen Korrekturphase geht der europäische Markt dank des demografischen Drucks, der die Nachfrage nach Wohnraum stützt, gestärkt in das Jahr 2026. Dies ist die Analyse von Nuveen Real Estate, wonach der europäische Immobilienmarkt nach einer mehr als zweijährigen Korrektur mit solideren Fundamentaldaten in das Jahr 2026 startet: neu ausgerichtete Preise, ein begrenztes Angebot und eine Rückkehr der Rendite als zentraler Bestandteil der Performance.

Den Ausschlag gibt in Europa die Kombination aus Angebotsknappheit und demografischem Druck, der die Nachfrage im Wohnsegment stützt. „Der Wohnimmobiliensektor profitiert von Rekordinvestitionen und soliden Wertentwicklungen, wobei die Immobilienpreise schneller steigen als die Einkommen und damit die Nachfrage nach Mietwohnungen ankurbeln“, erklären die Analysten von Nuveen. Angeführt werden die Immobilienpreissteigerungen von den Ländern Süd- und Mitteleuropas wie Portugal und Spanien sowie den osteuropäischen Ländern. „Das Mietwachstum“, fügen die Analysten von Nuveen hinzu, „wird durch einen anhaltenden Angebotsmangel und die Schwierigkeit, aus finanziellen Gründen Zugang zum Kauf zu erhalten, gestützt“. Und die Mieten sind hoch, weil die Wiederbelebung der Bautätigkeit noch nicht ausreicht, um die im Laufe der Jahre entstandene Lücke zu schließen, insbesondere in attraktiven städtischen Gebieten, was zur Stützung der Mieten beiträgt.

Von 2015 bis 2025 sind laut Eurostat-Daten die Immobilienpreise in der EU um etwa 64 % gestiegen, während die Mieten um etwa 21 % gestiegen sind, was auf ein strukturelles Ungleichgewicht hindeutet. Betrachtet man die Preisentwicklung auf Länderebene, so sind die Preise laut Eurostat-Daten in Ungarn um 275 %, in Portugal um 196 %, in Litauen um 162 % und in Bulgarien um 156 % gestiegen, was den Bauherren, die auf diese Länder gesetzt haben, zugute gekommen ist. Derzeit belohnt der Markt Hauptstädte wie London, Madrid, Paris und Berlin, die laut Erhebungen von PwC und dem Urban Land Institute auch 2026 noch die Rangliste der Investitionen anführen, gefolgt von Amsterdam, München, Mailand, Barcelona, Frankfurt und Hamburg. Diese Städte bieten das, was Investoren wünschen: Liquidität, Governance und Sicherheit beim Ausstieg aus dem Markt.

Die „europäische Karte” zeigt, dass Frankreich zwar politisch instabil bleibt und Deutschland einen starken strukturellen Abschwung erlebt hat, beide Länder aber weiterhin langfristiges Kapital anziehen. In Frankfurt und München liegen die Spitzenmieten für Büroflächen bei über 54 € pro m² pro Monat, was auf den Mangel an nachhaltigen Gebäuden zurückzuführen ist. Im Zentrum von Paris liegen die Mieten bei etwa 52 € pro m², während sie im Top-Standort von Madrid 39 € erreichen. In einer Wirtschaft mit geringem Wachstum sind dies Inseln der Widerstandsfähigkeit.

Die europäische Investitionslandschaft verändert sich laut den Analysten von PwC und Urban Land. Im Jahr 2026 wird sich der europäische Immobilienmarkt eher ausgleichen als boomen. Investoren lernen, Ambitionen und Vorsicht in Einklang zu bringen, indem sie Eigenkapital und Kredite integrieren. Die Gewinner dieses Zyklus werden diejenigen sein, die ihr Kapital auf die Megatrends ausrichten, die das nächste Jahrzehnt prägen werden. Die Dominanz traditioneller Büros und Geschäfte weicht Sektoren, die mit strukturellen Megatrends verbunden sind, und PwC fasst den Wandel des europäischen Immobilienmarktes mit den „vier Ds” zusammen: Demografie, Digitalisierung, Dekarbonisierung und Defense (Verteidigung). Zusammen bilden sie den Rahmen, mit dem Investoren den Markt interpretieren. Die Demografie führt zu neuen Wohnformen, von der Altenpflege bis hin zu flexiblen Unterkünften für Studenten und mobile Arbeitnehmer. Die Digitalisierung verändert die Verwaltung und Bewertung von Vermögenswerten, wobei mehr als drei Viertel der großen Unternehmen KI oder prädiktive Analysen nutzen, um Entscheidungen zu treffen. Die Dekarbonisierung hat sich von einer Option zu einer existenziellen Notwendigkeit entwickelt und beeinflusst Finanzierungskosten und Versicherungsprämien. Die Verteidigung fördert Investitionen in Logistik und Infrastruktur in Ländern wie Polen, Deutschland und Spanien.

Unterdessen spaltet sich der Büromarkt: Premium- und nachhaltige Flächen sind weiterhin gefragt, während veraltete Immobilien von struktureller Veralterung bedroht sind. Auch der Fokus auf Nachhaltigkeit verlagert sich zunehmend auf messbare Ergebnisse: geringere Energieintensität, höhere Widerstandsfähigkeit, langfristige Einsparungen. Energetische Sanierungen sind keine Verpflichtung mehr, sondern eine Leistungsstrategie, und effiziente Gebäude bieten oft Mietprämien von bis zu 10 %, insbesondere in der Logistik und bei erstklassigen Büroimmobilien. In den wichtigsten Anlageklassen ist die Neubewertung fast abgeschlossen. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stabilisieren sich zwischen 4,9 % und 5,2 %, während sie für Logistikimmobilien zwischen 4,75 % und 5,25 % schwanken. Der Einzelhandel zeigt Anzeichen einer Erholung mit Transaktionen im Wert von über 24 Milliarden Euro im Jahr 2025 – das beste Ergebnis seit der Zeit vor der Pandemie.

Schließlich wird der Immobiliensektor immer mehr Kapital anziehen. Der Ausblick der EPRA (The European Real Estate Association) sieht das Jahr 2026 als das Jahr der „Normalisierung” für börsennotierte europäische Immobilien, nachdem 2025 eine Erholung der Performance, aber noch keine vollständige Angleichung an die Aktienmärkte zu verzeichnen war. Angesichts eines Kapitalaufkommens von rund 28 Milliarden Euro im Jahr 2025 und günstigerer Finanzierungsbedingungen starten die börsennotierten europäischen Immobilienunternehmen trotz der Risiken aufgrund geopolitischer und politischer Unsicherheiten sowie der Entwicklung der Geldpolitik mit einer solideren Basis in das Jahr 2026.

(Cover photo by JT Jeeraphun, Adobe Stock)