La guerra rallenta ma non ferma il mattone

La guerra, il caro materie prime e il meccanismo delle sanzioni imposte alla Russia si abbattono non solo su industrie e famiglie ma anche sul mattone. E la deflagrazione rischia di compromettere la salita di prezzi ma più ancora il boom delle contrattazioni che aveva caratterizzato il 2021 e che – secondo quanto prevede l’Osservatorio immobiliare di Nomisma – scenderanno a 694mila unità (-7,3% da oltre 748mila) nel 2022, per calare ancora a quota 651mila nel 2023. Lievemente più ottimistiche le previsioni di Tecnocasa sia sui volumi per il 2022 (si prevede una lieve flessione con 730mila transazioni) sia sui prezzi, visti in aumento tra il 2% e il 4 per cento. “Il rischio che l’apprensione degli operatori si trasferisca sugli indicatori di fiducia di famiglie e imprese è concreto, anche se la capacità di reazione dimostrata nell’ultimo biennio non fa escludere possa trattarsi di effetti destinati a risolversi in breve tempo”, spiega Luca Dondi presentando gli esiti dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare Nomisma che analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona). Secondo Nomisma, nelle grandi città, su base annua, la variazione media dei prezzi 2021 delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano, seguita da Firenze e Bari che mettono a segno un recupero del 3,2% e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.

Ancora una volta le zone periferiche ottengono risultati migliori rispetto a quelle semicentrali e centrali. Anche l’hinterland delle grandi città continua ad attirare acquirenti, sia in seguito all’aumento dei prezzi in corso nelle metropoli, sia per l’offerta abitativa presente (soluzioni di nuova costruzione e/o soluzioni indipendenti). Bene la provincia di Verona (+3,2%) grazie al traino delle località turistiche e quella di Firenze (+3,7%). Secondo la società di ricerca bolognese “l’entità del ridimensionamento atteso è ancora difficile da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane prevedibilmente si tradurrà in una perdita in termini di crescita del PIL non limitata a qualche decimo di punto percentuale”.

Secondo Tecnocasa, invece, le grandi città hanno registrato un recupero dei prezzi dell’1,8%, i capoluoghi di provincia dell’1,9% e l’hinterland delle grandi città dell’1,3%. Per Nomisma la variazione annuale dei prezzi delle abitazioni usate (che in Italia rappresentano il 75% del mercato delle compravendite residenziali) si è attestata all’1,2%, con un campo di variazione che va dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno. I tempi di assorbimento degli immobili in vendita sono di circa 5,6 mesi per le abitazioni, mentre per uffici e negozi superano i 10 mesi. Lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 mercati di provincia si è attestato all’11,8% per le abitazioni, al 15,8% per gli uffici e al 15,4% per i negozi. Analizzando il profilo di chi è orientato all’affitto di un’abitazione, emerge come siano in aumento locatari single, coppie giovani, studenti e lavoratori in mobilità, mentre risultano stabili i locatari monogenitore (con o senza figli) e le famiglie che si trasferiscono da un altro comune. Passando alle dotazioni richieste dalla domanda – e che risultano essere carenti nel parco abitativo offerto in vendita – Nomisma rimarca l’esigenza di un balcone/terrazzo, seguita dall’area condominiale privata, dall’ascensore, da un’elevata classe energetica e infine dal posto auto/garage. Scarseggia inoltre la disponibilità di immobili di taglio dimensionale compreso nella fascia 50-90 mq, mentre risulta carente l’offerta di abitazioni in vendita nei semicentri urbani.

Ma cosa dicevano gli algoritmi prima della guerra? Secondo l’intelligenza artificiale, i prezzi delle case al metro quadro resteranno stabili nei primi mesi del 2022, dopo il generale incremento che lo scorso anno ha interessato gran parte delle città italiane. È quanto emerge dal report previsionale di Maiora Solutions, startup innovativa specializzata nello sviluppo di strumenti di intelligenza artificiale e analisi avanzata dei dati per aziende di diversi settori.

Nel complesso, secondo i dati Nomisma, migliore continua a risultare, per contro, la performance del settore immobiliare corporate che ha attratto investimenti in crescita del 2,4% rispetto al 2020, attestandosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro. Il rialzo del settore corporate è stato guidato dai segmenti logistico e alberghiero. Per la logistica ha influito il cambiamento imposto dalle quarantene forzose di stili di vita e abitudini di consumo, che hanno consentito di raggiungere valori di investimento prossimi ai 3 miliardi di euro (+90% nel biennio 2019-2021) e un netto calo dei rendimenti – per effetto del tracollo della rischiosità percepita – passati da oltre il 7% a poco più del 4%.

Aprile 2022