Come cambia il mercato delle proprietà in Europa

(Maggio 2026) – L’Italia si distingue nettamente dai principali mercati europei per la disponibilità di immobili sul mercato e il grande appeal degli stranieri che hanno comprato una casa su cinque di quelle vendute. Nel 2025 il nostro Paese – come emerge dall’edizione 2025 di Housing Insider – European Real Estate Insights, il report di REMAX Europe che analizza le dinamiche dei principali mercati immobiliari europei – ha registrato circa 850.000 immobili in vendita, pari a 14 abitazioni ogni 1.000 abitanti. Un dato in forte contrasto con la Germania, dove la carenza di offerta limita il mercato a soli 3 immobili ogni 1.000 residenti.

Un’ampia disponibilità di immobili che garantisce al mercato italiano una maggiore stabilità e permette agli acquirenti di muoversi in un contesto meno competitivo rispetto al resto d’Europa, privilegiando qualità ed efficienza energetica. “In Italia, gli acquirenti stanno manifestando nuove esigenze abitative da cui deriva una crescita della domanda di immobili di alta qualità, in particolare di quelli ristrutturati e ad alta efficienza energetica”, commenta Dario Castiglia, Ceo & Founder di REMAX Italia.

E se l’Italia registra un aumento dei prezzi globali contenuto al +2,7% (con gli appartamenti al +3,4%), altri mercati europei mostrano tensioni molto più forti dovute alla scarsità dell’offerta e alla mancanza di nuove costruzioni. In Portogallo, ad esempio, i prezzi sono stati in aumento del 17%, con il segmento appartamenti che vola al +20% mentre in Spagna la crescita è stata del 10%, con picchi del +15% per gli appartamenti, e in Germania il recupero si è fermato al 4%. In controtendenza la Turchia con un calo del 9%, penalizzata da tassi di interesse molto elevati.

Una situazione di relativa tranquillità per il mercato italiano che ha determinato un forte interesse internazionale verso il patrimonio immobiliare italiano. Tanto che una casa su cinque è stata acquistata da compratori stranieri, un dato quasi raddoppiato rispetto all’11% del 2024; così l’Italia compete con la Spagna come meta privilegiata per investimenti ad alto patrimonio. In Italia, la stabilità del mercato e un contesto fiscale competitivo spingono gli investitori non solo verso le grandi città, come Roma e Milano, ma sempre più anche nella direzione di location turistiche di prestigio.

Tuttavia, se il mercato degli acquisti italiano vive una relativa ‘calma’ la stessa cosa non accade per le locazioni. Secondo i dati analizzati nel report REMAX, nel 2025 i canoni sono cresciuti sensibilmente: Spagna (+9%) e Italia (+7%) guidano la classifica dei rincari, seguite da Portogallo (+6%) e Germania (+2%). La crescita più contenuta in Germania è dovuta principalmente a limiti normativi e a un mercato che ha già raggiunto i massimi livelli di accessibilità economica.

La crescita più forte degli affitti nel 2025 era strettamente legata ai livelli iniziali dei canoni e alle condizioni normative. Nei mercati in cui gli affitti erano già elevati, le soglie di accessibilità e i vincoli normativi limitavano ulteriori accelerazioni. La Germania fornisce l’esempio più chiaro di questa moderazione. Gli affitti nazionali sono cresciuti solo del 2% (11 euro per mq) con Monaco aumentata del 4% (23 euro per mq) e Amburgo salita anch’essa del 4% (18 euro per mq), mentre Berlino fletteva dell’1% (19 euro per mq). La differenza interna tra i tipi di proprietà è risultata marcata con gli affitti degli appartamenti cresciuti del 5% a livello nazionale, mentre le case unifamiliari sono rimaste stabili. A Monaco, le case aumentarono del 6% rispetto all’1% degli appartamenti, e a Berlino gli affitti degli appartamenti diminuirono del 5%, mentre le case crebbero del 2%. Questi movimenti contenuti riflettevano elevati livelli di prezzo iniziali combinati con una moderazione normativa nei mercati urbani principali, rafforzata dal freno agli affitti del governo tedesco che limita ulteriori aumenti. Il Portogallo, al contrario, ha fatto registrare una crescita nazionale degli affitti del 6% (12 euro per mq), con una dinamica diversa per tipo di proprietà. A livello nazionale, le case hanno sovraperformato gli appartamenti (7% contro 5%), con il divario più evidente a Lisbona, dove le abitazioni monofamiliari sono aumentate del 7% mentre gli appartamenti solo del 2%. Lisbona è cresciuta del 5% (20 euro per mq) e Porto è aumentata del 3% (15 euro mq).  L’attività continua di affitti a breve termine in alcuni quartieri ha ulteriormente limitato l’offerta a lungo termine.

L’Italia ha mostrato un effetto simile di plafonamento nella sua città più costosa. Gli affitti nazionali sono aumentati del 7% (11 euro per mq), tuttavia Milano è aumentata solo del 3% (17 euro per mq), mentre Roma è salita del 4% (14 euro mq). Sebbene gli affitti degli appartamenti siano aumentati dell’8% a livello nazionale rispetto al 5% per le case, la crescita contenuta di Milano suggerisce che il mercato degli affitti più costoso del paese stia incontrando limiti di accessibilità più chiari rispetto a città a prezzi più bassi come Napoli (+7%, 10 euro per mq).