Новая жизнь неиспользуемых офисов

(Октябрь 2025) | Переоформление недвижимости, особенно офисных помещений, является ключевой тенденцией в Европе: за первые четыре месяца 2025 года их доля в сделках, измеряемых по полезной площади, превысила 30% по сравнению с 17% в 2024 году и 8% в период после финансового кризиса. Под влиянием обесценивания, трудностей с рефинансированием и благодаря более гибким нормативам, переоборудование административных помещений под альтернативные функции (жилье, студенческие общежития, отели, логистика, склады) позволяет сохранить ценность недвижимости, получить доступ к ликвидности и выступает как более устойчивая альтернатива сносу. Франкфурт и Милан продемонстрировали наиболее выраженный рост конверсии в период с 2008 по 2019 год и с 2020 по 2024 год, в то время как в Лондоне и Мюнхене изменения были незначительными.

Инвестиции в офисный сектор достигли 43 миллиардов в 2024 году (+1% по сравнению с 2023 годом), но остаются на 53% ниже среднего показателя за 15 лет. За первые четыре месяца 2025 года они составили 8 миллиардов (-10% по сравнению с прошлым годом), а их доля в общем объеме достигла рекордно низкого уровня — 21%. Крупные основные операции подтверждают концентрацию спроса, а более 40% фондовых менеджеров ожидают роста стоимости в течение следующих 12 месяцев. При этом устойчивое развитие приобретает все большее значение: более 70% кредиторов исключают активы без критериев ESG или плана преобразования. 57% предоставляют лучшие условия тем, кто достигает экологических или социальных целей. Механизмы поощрения широко распространены, но санкции — при их наличии — более строгие, поскольку связаны с регулярным мониторингом.

От офисов до студенческих общежитий, жилых комплексов и гостиниц. Такова судьба многих офисов в Италии, а также в Европе, чтобы снизить уровень вакантности, то есть количество незанятых площадей в офисном секторе. И если спрос наблюдается на помещения, расположенные в центрах городов или стратегических, цифровых и Esg-совместимых районах, то коммерческий интерес к старым, периферийным или отдаленным площадям практически отсутствует.

Согласно последнему отчету компании Aew по офисной недвижимости (Increase In Conversions Expected To Benefit European Office Market Recovery), в крупных городах, где сосредоточено развитие административной недвижимости, доля квадратных метров, купленных с целью реконверсии, выросла в период с 2020 по 2024 год сильнее, чем в годы с 2008 по 2019. В среднем по Европе этот показатель увеличился с 9 до 12%. В столицах сектора услуг, таких как Франкфурт, количество квадратных метров, проданных для целей конверсии, удвоилось с 10 до 20%, за ними сразу же последовал Мадрид (с 14 до 17%), а в «голландской агломерации» (Рандстад, объединяющей Амстердам, Роттердам, Гаагу и в общей сложности 17 средних городов, связанных современной инфраструктурой) количество квадратных метров для целей регенерации увеличилось с 6 до 17%. А вот Лондон и Мюнхен, напротив, изменили тенденцию.

В Милане, единственном итальянском городе в выборке Aew, этот показатель почти удвоился: квадратные метры, проданные для целей конверсии, выросли с менее чем 6% до более чем 11%. Однако, как предупреждается в отчете, процесс реконверсии может замедлиться из-за «нежелания идти на риск» со стороны кредитных учреждений по отношению к офисной недвижимости — опасения, которые могут ограничить доступность нового финансирования для развития недвижимости. Не говоря уже о том, что с 2026 года предложение новых офисов может сократиться, поскольку инвесторы будут стараться диверсифицировать свои вложения, а не направлять их на строительство новых офисов. С другой стороны, Cbre также предполагает замедление роста офисного фонда, который в ближайшие два года будет увеличиваться на 0,7% в год по сравнению с 1,3% в год в период 2003-2024 гг.

Если говорить об офисном рынке, то в 2024 году объем сделок с офисами в Европе снизился на 53% по сравнению со средним историческим показателем за последние 15 лет, а в первом квартале 2025 года из общего объема сделок офисы достигли рекордно низкого уровня в 21%. Но если в Европе ожидают, что стоимость недвижимости будет расти (не в последнюю очередь потому, что доходность по-прежнему оценивается на уровне около 5%), то в США этого не происходит, где ожидается дальнейшее снижение.

Что касается Италии, то, согласно исследованию Jll- Jones Lang LaSalle, в целом в офисный сегмент Италии за первые шесть месяцев 2025 года было вложено около 1,4 млрд инвестиций, что на 43% больше, чем в первой половине 2024 года. Второй квартал был особенно позитивным — около 700 миллионов, что вдвое больше, чем за аналогичный период 2024 года (около 360 миллионов).

Согласно анализу JLL  (Italy | Office Capital Markets | Q4 2024), рынок аренды офисных помещений в Италии за первые шесть месяцев 2025 года зарегистрировал около 240 000 кв.м занятых площадей. Наибольшая доля приходится на Милан — около 200 000 кв. м, за ним следует Рим — около 40 000 кв. м. Офисный рынок в целом подтверждает признаки жизнеспособности, при этом все большее внимание уделяется качеству помещений и центральному расположению.

Столица Ломбардии подтверждает свою роль локомотива рынка офисной недвижимости в Италии. С объемом аренды около 200 000 кв. м, к которому добавляются еще 10 000 кв. м субаренды, Милан демонстрирует рост на 18% по сравнению с первым полугодием 2024 года. На рынке доминируют помещения класса А, на которые приходится около 80% продаж. Предпочтение высококачественной, хорошо расположенной недвижимости отражается в концентрации сделок: около 50% сделок было заключено в центральных районах и районе CBD (Central Business District), с особым акцентом на Porta Nuova, где были заключены три крупнейшие сделки за период по площади, в общей сложности около 30 000 кв. м.

В Риме в первой половине 2025 года было зарегистрировано около 40 000 кв. м занятых площадей, из которых 50% пришлось на класс А. Большинство сделок (около 70%) касается помещений площадью менее 1 000 кв. м, что свидетельствует о более фрагментированном рынке, чем в Милане.

«Очевидно, — объясняет Стефания Кампанья, руководитель отдела рынков Jll Italy, — что стратегии повышения стоимости приобретают все большее значение: более 30% объема офисной недвижимости в первом полугодии было направлено на конверсионные операции (почти половина сделок за этот период), которые повышают потенциал активов за счет нового использования, в основном жилого, Pbsa (Purpose-Built Student Accommodation — студенческого) и гостиничного».