Это рынок, который еще способен предлагать большие возможности, но при этом он проводит все более строгое таргетирование с учетом коммуникационной обеспеченности и под знаком экологичности, поскольку именно сектор недвижимости отвечает за 40% выбросов углекислого газа в мировом масштабе. Обращение к так называемому умному строительству, вызванное безотлагательной необходимостью сделать решительный разворот, может действительно изменить положение. Согласно оценкам Research for Markets, доля умных зданий на глобальном рынке с 8,5 миллиардов долларов (2016) вырастет до 57,8 миллиардов к 2023 году, совокупный годовой показатель роста составит 31,5 %. С другой стороны, как следует из доклада Nuveen Real Estate, пандемия не стала причиной смены вектора в области недвижимости, она лишь ускорила уже существующие тенденции. И несмотря на локдаун, крупные европейские рынки оставались активными в плане инвестиций. Рынок недвижимости не только не переживает кризис, но и вышел практически невредимым из сложной ситуации, вызванной распространением ковидной инфекции.
Инвестиции в недвижимость как возможность
— финансисты по-прежнему остаются снисходительными в отношении должников в области недвижимости, убежденные во временном характере последствий пандемии;
— внутренние рынки продолжают хорошо реагировать, в то время как международные потоки капиталов стали менее динамичными в силу ограничений по их перемещению;
— ожидаемый рост инфляции и резкий скачок долгосрочной доходности указывают на улучшение перспектив роста и поддержат высокий интерес к инвестированию.
— эволюция альтернативной недвижимости: с развитием инвестиционных возможностей в ближайшем десятилетии поток инвестиций в сферу альтернативных активов от институциональных инвесторов вырастет с 10-12% до более чем 50%;
— влияние Esg-факторов (Экологический, социальный и управленческий) в области недвижимости: переход к недвижимости с нулевым воздействием на окружающую среду уже происходит, а европейские и американские нормативы по выбросам подталкивают к тому, что все большее внимание будет уделяться социальной ценности недвижимости. В результате со временем появятся возможности по реквалификации различных видов мало используемых зданий с целью предложить местному сообществу нечто более интересное;
— все более гибкая работа: среди главных социальных трансформаций, вызванных пандемией, особенно выделяется иной подход к офисной работе. В этот исторический период, как никогда ранее, удаленная работа и гибкость графика являются ключевыми словами для компаний. Прямым следствием этого стал высокий спрос на умные здания, способные поддержать гибридные модели работы, а также на офисные помещения, которые бы оказывали положительный эффект на самочувствие персонала.
Конъюнктура на европейских рынкахs
В обзоре Outlook di Nuveen подчеркивается, что, несмотря на локдауны, крупные европейские рынки оставались активными в сфере инвестиций. Лучшей оказалась реакция на внутренних рынках (Германия, Швеция или Франция) в сравнении с другими зарубежными рынками (такими как Польша или Великобритания). Определяющей в этом смысле стала правительственная поддержка, гибкая политика Центрального Банка и терпимость финансовых учреждений, которые облегчили давление на инвесторов в области недвижимости в секторах ритейла и отельного бизнеса, как наиболее пострадавших. Сектор логистики процветает, где цены аренды и продажи должны подняться в течение года. А также сектор prop-tech (инновационные технологии управления в сфере недвижимости) приобретает все большее значение. Что касается сферы ритейла, необходимо понимать разницу между крупными дистрибьюторами и средним и малым бизнесом. Торговые центры по-прежнему испытывают наибольшие трудности в связи с закрытием во время локдаунов, а супермаркеты получили свои преимущества благодаря продленному графику работы, закрытию ресторанов и пребыванию дома.
Монако — лидер
Тем временем бесспорным остается эксклюзивность Монако. Одно из самых маленьких государств на земле, где цены за квадратный метр как для покупки, так и для аренды недвижимости являются самыми дорогими в мире. Недвижимость в княжестве, согласно докладу Savills, дороже чем в Гонг-Конге и Нью-Йорке. По индексу Savills World Cities Index 2020, действительно, Монако остается самым дорогим местом в мире в сфере жилой недвижимости, где средняя цена за квадратный метр превышает 48 тысяч евро.
Соревнование между арендой и собственностью
Последствия пандемии на рынках недвижимости тем не менее разные в зависимости от рынка и сектора аренды или собственности, как указывается в недавнем докладе Cushman and Wakefield. Арендная плата понизилась на 18 из 27 рынков, включенных в глобальный обзор, в то время как цены на собственность увеличились на 22 из 27 рынков, что свидетельствует о доверии людей к этим мировым мегаполисам. Владельцы домов в большинстве случаев завышали цены на аренду, и пандемия тяжелее ударила по съемщикам жилья по сравнению с собственниками и теми, кто имеет средства, чтобы стать владельцами жилья. Продажи жилья ускорились и шли с опережением из-за пандемии, из чего следует, что продажи могут снизиться в ближайший период после пандемии, в частности, потому, что цены перегреты. И арендная плата, и цены продаж выросли за время пандемии. И хотя индексы роста замедлились в 2020 году на некоторых из этих рынков, общий рост указывает на сохраняющийся высокий спрос на жилье в Париже, Амстердаме, Берлине, Атланте, Стокгольме и Шанхае. Что касается аренды, этот рынок растет только в Шэньчжэне и в Мехико. Два фактора в основном объясняют аренду и вторичную роскошь в Шэньчжэне: во-первых, рынок стартовал с более низких базовых цен по сравнению с такими рынками как Шанхай. Во-вторых, рынок премирует технологический хаб, который является лидером в Китае. А вот Мадрид и Милан пережили одни из самых тяжелых вспышек в 2020 году, что позволяет объяснить их низкие показатели по сравнению с другими региональными рынками. Тем не менее, большая часть рынков так называемых «глобальных ворот» продемонстрировали увеличение цен на жилье и снижение арендной платы в 2020 году, указывая на то, что жители «удваиваются» на этих рынках и все больше стараются приобретать жилье, а не сбегать из этих городов. В целом арендная плата снизилась, потому что преимущества жизни в городе уменьшились во время пандемии, что привело к сокращению притока капитала, а цены на жилье повысились, поскольку состоятельные арендаторы ускорили переход к жилой собственности и зачастую в поисках большего жилого пространства. Поэтому мы рассматриваем увеличение цен на жилье как знак доверия в плане долгосрочной экономической перспективы этих рынков, перспективы, которая привлечёт и обновленный спрос на аренду после пандемии.
Динамика европейских рынков
Рынок коммерческой недвижимости
Рынок европейской коммерческой недвижимости – как свидетельствуют Сценарии недвижимости – очень сильно пострадал от пандемии; закрытие магазинов и больших торговых центров при небольшом количестве открытых торговых точек, вызвало падение на 31,1% в 2020 году на общую сумму 29 миллиардов евро. В 2021 году ожидается подъем на 20,7% на общую сумму 35 миллиардов евро, в любом случае это самый низкий показатель века. Спад инвестиций в сфере коммерческой недвижимости был вызван не только началом пандемии в 2020 году, но и постоянным ростом онлайн торговли. Ко все более нарастающей осторожности со стороны инвесторов, которая привела к постепенному сокращению доли коммерческой недвижимости в крупных портфелях, — снижение составило примерно 16% — добавились последствия локдаунов в виде снижения доходов и трудностей арендаторов в оплате аренды из-за неполученной выручки.
Июль 2021
Si informa che questo sito utilizza cookie, anche di terze parti, al fine di analizzare il traffico sul sito e personalizzare i contenuti e gli annunci più adatti a te.
Cookie Policy