Как меняется рынок недвижимости в Европе

(Mai 2026) – Италия заметно выделяется среди основных европейских рынков как по объему недвижимости, представленной на рынке, так и по высокой привлекательности для иностранных покупателей, которые приобрели каждое пятое проданное жилье. В 2025 году Италия — согласно изданию 2025 года Housing Insider – European Real Estate Insights, отчету REMAX Europe, анализирующему динамику ведущих европейских рынков недвижимости, — зафиксировала около 850 000 объектов недвижимости, выставленных на продажу, что соответствует 14 объектам на 1 000 жителей. Этот показатель резко контрастирует с Германией, где дефицит предложения ограничивает рынок всего тремя объектами на 1 000 жителей.

Широкое предложение жилья обеспечивает итальянскому рынку большую стабильность и позволяет покупателям действовать в менее конкурентной среде по сравнению с остальной Европой, отдавая предпочтение качеству и энергоэффективности. «В Италии покупатели демонстрируют новые жилищные потребности, что приводит к росту спроса на высококачественную недвижимость, особенно на отремонтированные и энергоэффективные объекты», — комментирует Дарио Кастилья, генеральный директор и основатель REMAX Italia.

В то время как Италия зафиксировала относительно умеренный общий рост цен на уровне +2,7 % (квартиры — +3,4 %), другие европейские рынки столкнулись с гораздо более сильным напряжением из-за нехватки предложения и недостатка нового строительства. В Португалии, например, цены выросли на 17 %, при этом сегмент квартир взлетел на +20 %, тогда как в Испании рост составил 10 %, с пиковыми значениями +15 % для квартир. В Германии восстановление ограничилось 4 %. В противоположность общей тенденции Турция показала снижение на 9 %, что было обусловлено очень высокими процентными ставками.

Эта сравнительно спокойная ситуация на итальянском рынке вызвала значительный международный интерес к итальянской недвижимости. В результате каждое пятое жилье было приобретено иностранными покупателями — показатель почти удвоился по сравнению с 11 % в 2024 году. Таким образом, Италия конкурирует с Испанией как одно из предпочтительных направлений для инвестиций состоятельных покупателей. В Италии стабильность рынка и конкурентоспособная налоговая среда привлекают инвесторов не только в крупные города, такие как Рим и Милан, но все чаще и в престижные туристические регионы.

Однако, если рынок купли-продажи в Италии переживает период относительного спокойствия, то рынок аренды демонстрирует иную динамику. Согласно данным, проанализированным в отчете REMAX, в 2025 году арендные ставки существенно выросли: Испания (+9 %) и Италия (+7 %) возглавили рейтинг роста цен на аренду, за ними следуют Португалия (+6 %) и Германия (+2 %). Более умеренный рост в Германии объясняется главным образом нормативными ограничениями и рынком, который уже достиг максимального уровня доступности жилья.

Наиболее сильный рост арендных ставок в 2025 году был тесно связан с исходным уровнем цен и нормативными условиями. На рынках, где аренда уже была высокой, пределы доступности и регуляторные ограничения сдерживали дальнейшее ускорение роста. Германия является наиболее показательным примером такой умеренности. Национальные арендные ставки выросли всего на 2 % (11 евро за кв. м), при этом Мюнхен показал рост на 4 % (23 евро за кв. м), Гамбург также вырос на 4 % (18 евро за кв. м), тогда как в Берлине было зафиксировано снижение на 1 % (19 евро за кв. м). Внутренние различия между типами недвижимости были значительными: аренда квартир выросла на 5 % по стране, тогда как арендные ставки на отдельные дома остались стабильными. В Мюнхене аренда домов выросла на 6 % против 1 % для квартир, а в Берлине аренда квартир снизилась на 5 %, тогда как дома подорожали на 2 %. Эти умеренные изменения отражали уже высокие исходные ценовые уровни в сочетании с регуляторным сдерживанием на крупнейших городских рынках, усиленным немецким механизмом ограничения роста арендной платы, который препятствует дальнейшему повышению цен. Португалия, напротив, зафиксировала национальный рост арендных ставок на 6 % (12 евро за кв. м), при этом динамика различалась в зависимости от типа недвижимости. В масштабах страны дома показали лучшие результаты, чем квартиры (7 % против 5 %), а наиболее заметная разница наблюдалась в Лиссабоне, где аренда частных домов выросла на 7 %, тогда как квартиры подорожали лишь на 2 %. Лиссабон в целом вырос на 5 % (20 евро за кв. м), а Порту — на 3 % (15 евро за кв. м). Продолжающееся распространение краткосрочной аренды в некоторых районах дополнительно ограничивало предложение долгосрочного жилья.

Италия продемонстрировала схожий эффект ограничения роста в своем самом дорогом городе. Национальные арендные ставки выросли на 7 % (11 евро за кв. м), однако в Милане рост составил лишь 3 % (17 евро за кв. м), тогда как в Риме — 4 % (14 евро за кв. м). Хотя аренда квартир по стране выросла на 8 % по сравнению с 5 % для домов, более умеренный рост в Милане свидетельствует о том, что самый дорогой рынок аренды в стране начинает сталкиваться с более четкими пределами доступности по сравнению с менее дорогими городами, такими как Неаполь (+7 %, 10 евро за кв. м).