Как меняется расстановка сил на европейском рынке недвижимости

(Октябрь 2026) – Подобно свече, пламя которой не гаснет на ветру, инвестиции в недвижимость Европы продолжают расти. При этом Южная Европа демонстрирует значительно более высокую динамику, а главными двигателями роста несмотря на геополитическую неопределённость остаются логистическая и жилая недвижимость, а также центры обработки данных.

Согласно прогнозу инвестиций Независимого исследовательского института «Scenari Immobiliari», представленному в сентябре на 34-м Форуме недвижимости в г. Рапалло, объём инвестиций в европейскую недвижимость в первом полугодии 2026 года достиг 103 млрд евро (увеличившись на 3% в годовом исчислении). Только во втором квартале было инвестировано 53 млрд евро, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2025 года. «Инвесторы сосредоточивают внимание на активах, обеспечивающих стабильный доход, прозрачное ценообразование и заслуживающий доверия долгосрочный спрос», — отмечается в докладе.  Среди ведущих европейских стран наиболее существенное сокращение инвестиционной активности наблюдается в Великобритании. В первом полугодии 2026 года объём инвестиций снизился на 16% в годовом исчислении, составив 21 млрд фунтов стерлингов (24 млрд евро). В других странах процентное снижение стало ещё более выраженным, однако его влияние на совокупный объём инвестиций оказалось менее заметным. В частности, такая ситуация наблюдалась в Бельгии, Чехии и Дании. В то же время ряд рынков продолжил демонстрировать высокие результаты.  Финляндия, Польша и Швеция зафиксировали годовой рост на 100%, 93% и 80% соответственно. Испания остаётся одним из наиболее динамичных рынков недвижимости Европы: инвестиционная активность здесь выросла на 60%, достигнув 12,5 млрд евро. Германия и Франция показали лишь умеренный рост на 3% в годовом исчислении. Италия, напротив, превзошла ожидания, установив новый рекорд: более 7 млрд евро инвестиций в первом полугодии этого года и трендовый рост более чем на 30%.

В 2025 году объём сделок с недвижимостью в пяти ведущих европейских странах достиг почти 987 млрд евро. Ожидается, что в 2026 году он превысит 1 трлн евро (+4,6%), а в 2027 году продолжит расти (ещё на 5,6%). Ожидается, что весь европейский рынок недвижимости вырастет, и к 2027 году его объём достигнет 1 358 млрд евро. Германия сохраняет лидирующие позиции по размеру рынка, объём которого оценивается более чем в 330 млрд евро как в этом, так и в следующем году. Вместе с тем темпы роста остаются относительно умеренными и не превышают 3% в год. Франция также подтверждает свои позиции с объёмом сделок, который должен увеличиться с 220 млрд евро в 2025 году до 234 млрд евро в 2027 году. Однако, как объясняет Марио Брелья (Mario Breglia), генеральный директор и основатель Независимого исследовательского института «Scenari Immobiliari», наиболее интересные показатели демонстрируют Испания и Италия. Фактически, Испания «демонстрирует самый сильный рост среди всех европейских стран: увеличение более чем на 10% как в 2026 году, так и, по прогнозам, в 2027 году». В абсолютных показателях оборот рынка недвижимости может вырасти со 127,8 млрд евро в 2025 году до 156 млрд евро в 2027 году благодаря демографическому росту и повышенному интересу к жилой и туристической недвижимости».

Италия, в свою очередь, занимает второе место после Испании. По прогнозам института «Scenari Immobiliari», доходы вырастут со 162,7 млрд евро в 2025 году до 194,1 млрд евро в 2027 году, с ростом на 8,7% в 2026 году и на 9,8% в 2027 году, что обусловлено высоким интересом иностранных инвесторов и растущим вниманием к крупнейшим городам и наиболее привлекательным туристическим направлениям. Соединенное Королевство, со своей стороны, демонстрирует более сбалансированную, но устойчивую траекторию роста. К 2027 году объём её рынка недвижимости должен достигнуть 164,2 млрд евро. Особенно активными остаются альтернативные сегменты, такие как студенческое жильё, жилая недвижимость и многоквартирные жилые комплексы, а также центры обработки данных.

В любом случае логистическая недвижимость продолжает оставаться наиболее динамичным сегментом практически во всех странах. Развитие электронной торговли и растущая потребность в современной логистической инфраструктуре стимулируют спрос. Что касается стоимости жилой недвижимости, ситуация на европейском рынке неоднородна. Наиболее высокие показатели демонстрирует Испания, где рост индекса цен на недвижимость превышает 10% в период с 2025 по 2026 год и 7% в 2027 году. Италия также показывает уверенную динамику с увеличением более чем на 4%. Во Франции и Германии изменения остаются положительными, однако их масштабы уступают показателям рынков Южной Европы. В офисном сегменте, напротив, не наблюдается каких-либо серьёзных изменений: средние темпы роста по Европе составляют от 2% до 3%, в то время как розничная торговля восстанавливается, демонстрируя явные признаки консолидации.

Обнадеживающие показатели и перспективы наблюдаются также на рынке купли-продажи недвижимости, где в 2026–2027 годах ожидается рост. При этом необходимо учитывать возможные изменения, которые могут быть вызваны последним повышением стоимости заемного капитала. Италия и Испания и в этом случае лидируют в рейтинге по динамике рынка и темпам роста. По количеству сделок Италия опережает Испанию (в 2026 году прогнозируется 800 тыс. сделок купли-продажи недвижимости, а в 2027 году — 840 тыс). По этому показателю Италия уступает только Англии и Франции. Франция переживает наиболее существенную коррекцию рынка в период с 2022 по 2024 год, однако восстановление, начавшееся в 2025 году, должно продолжиться в этом и в следующем годах. Рынок жилой недвижимости в Германии, по всей видимости, уже преодолел наиболее сложный этап своего цикла. Тем не менее на него по-прежнему оказывают давление сохраняющийся дефицит жилья и резкое сокращение строительной активности, обусловленное высокими затратами на строительство, сложностями с получением разрешений и повышенными процентными ставками.