Marché immobilier européen : de la reprise à la normalisation

(Février 2026) | Poussés par le PNRR et par les incitations à la rénovation, après un recul de 1,1 % en 2025, les investissements – et donc les dépenses liées aux chantiers et aux travaux intérieurs – devraient progresser de 5,6 % en 2026, avec un marché immobilier représentant environ 200 milliards d’euros. Si les prévisions très récentes de l’Ance sont optimistes pour le marché intérieur, la confiance est également perceptible au niveau européen, où l’on observe un regain d’optimisme de la part des investisseurs.

Après une correction de deux ans, le marché européen aborde en effet 2026 avec des bases plus solides, soutenu par des pressions démographiques qui alimentent la demande résidentielle. Telle est l’analyse de Nuveen Real Estate, selon laquelle l’immobilier européen entre en 2026 avec des fondamentaux renforcés : les prix réalignés, une offre contenue et le retour du revenu comme composante centrale des performances.

En Europe, la différence est réalisée par la combinaison d’une offre limitée et de pressions démographiques qui soutiennent la demande dans les segments du logement. « Le secteur résidentiel bénéficie de niveaux d’investissement records et de performances solides, avec des prix des logements progressant plus rapidement que les revenus, ce qui alimente la demande locative », expliquent les analystes de Nuveen. Les hausses de prix les plus marquées concernent les pays d’Europe du Sud et d’Europe centrale, comme le Portugal et l’Espagne, ainsi que les pays d’Europe orientale. « La croissance des loyers – ajoutent les analystes de Nuveen – est soutenue par une pénurie persistante de l’offre et par les difficultés d’accès à la propriété pour des raisons d’accessibilité financière ». Les loyers demeurent élevés, car la reprise de l’activité de construction ne suffit pas encore à combler le déficit accumulé au fil des ans, notamment dans les contextes urbains les plus attractifs, contribuant ainsi à soutenir les niveaux locatifs.

Entre 2015 et 2025 – selon les données d’Eurostat – les prix des logements dans l’UE ont augmenté d’environ 64 %, tandis que les loyers ont progressé d’environ 21 %, révélant un déséquilibre structurel. Au niveau national, toujours d’après Eurostat, les prix ont bondi de 275 % en Hongrie, de 196 % au Portugal, de 162 % en Lituanie et de 156 % en Bulgarie, des performances qui ont récompensé les promoteurs ayant investi dans ces marchés.

Aujourd’hui, le marché privilégie les capitales comme Londres, Madrid, Paris et Berlin qui, selon les enquêtes de PwC et de l’Urban Land Institute, dominent encore le classement des investissements pour 2026, suivies par Amsterdam, Munich, Milan, Barcelone, Francfort et Hambourg. Ces villes offrent ce que recherchent les investisseurs : liquidité, qualité de gouvernance et sécurité de sortie.

La « carte européenne » montre que, malgré une instabilité politique persistante en France et un net ralentissement structurel en Allemagne, ces deux pays continuent d’attirer des capitaux à long terme. À Francfort et Munich, les loyers prime des bureaux dépassent 54 € par m² et par mois, soutenus par la rareté d’immeubles durables. Dans le centre de Paris, les loyers avoisinent 52 €/m², tandis que dans le quartier prime de Madrid, ils atteignent 39 €. Dans une économie à faible croissance, ces marchés apparaissent comme des îlots de résilience.

Le paysage des investissements européens – selon les analystes de PwC et de l’Urban Land Institute – est en pleine mutation. En 2026, le marché immobilier européen se rééquilibre plus qu’il ne s’emballe. Les investisseurs apprennent à conjuguer ambition et prudence, en intégrant capitaux propres et dette. Les gagnants de ce cycle seront ceux capables d’aligner leurs capitaux sur les mégatendances qui façonneront la prochaine décennie. La prédominance des bureaux et des commerces traditionnels cède la place à des secteurs liés aux grandes transformations structurelles, que PwC résume à travers les « quatre D » : démographie, digitalisation, décarbonation et défense. Ensemble, elles constituent la grille de lecture du marché.

La démographie génère de nouvelles formes d’habitat, de l’assistance aux personnes âgées aux logements flexibles pour étudiants et travailleurs mobiles. La digitalisation transforme la gestion et l’évaluation des actifs, plus des trois quarts des grandes entreprises utilisant déjà l’IA ou l’analyse prédictive pour orienter leurs décisions. La décarbonation est passée du statut d’option à celui d’exigence existentielle, influençant les coûts de financement et les primes d’assurance. La défense stimule quant à elle les investissements dans la logistique et les infrastructures dans des pays comme la Pologne, l’Allemagne et l’Espagne.

Parallèlement, le marché des bureaux est en train de se diviser : les espaces premium et durables continuent d’attirer la demande, tandis que les actifs obsolètes risquent une obsolescence structurelle. L’attention portée à la durabilité se concentre désormais sur des résultats mesurables : moindre intensité énergétique, plus grande résilience et économies à long terme. Les rénovations énergétiques ne sont plus seulement une obligation réglementaire, mais une stratégie de performance. Les bâtiments performants peuvent offrir des primes de loyer allant jusqu’à 10 %, notamment dans la logistique et les bureaux prime.

Dans les principales classes d’actifs, la revalorisation est presque achevée. Les rendements prime des bureaux se stabilisent entre 4,9 % et 5,2 %, tandis que la logistique évolue entre 4,75 % et 5,25 %. Le commerce de détail montre des signes de reprise, avec plus de 24 milliards d’euros de transactions en 2025 – le meilleur résultat depuis la période pré-pandémique.

Enfin, la pierre devrait attirer toujours plus de capitaux. L’outlook d’EPRA (European Public Real Estate Association) identifie 2026 comme l’année de la « normalisation » pour l’immobilier coté européen, après une année 2025 marquée par une reprise des performances sans toutefois un réalignement complet avec les marchés actions. Avec environ 28 milliards d’euros de capitaux levés en 2025 et des conditions de financement plus favorables, l’immobilier coté européen aborde 2026 sur des bases plus solides, malgré des risques liés aux incertitudes géopolitiques, politiques et à l’évolution de la politique monétaire.

(Cover photo by JT Jeeraphun, Adobe Stock)