Le marché locatif résidentiel en Europe

Pour la première fois en six trimestres, l’indice international des loyers de HousingAnywhere – la plateforme internationale de logements pour étudiants et jeunes professionnels en Europe avec 30 millions de visiteurs uniques par an et plus de 160 000 biens locatifs – révèle que la tendance à la hausse des prix des loyers, tous types de biens confondus, dans les 24 villes européennes étudiées au premier trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent est en baisse (de 14,3 % à 11,9 %) et que, dans le même temps, l’augmentation en glissement annuel présente un léger ralentissement.

Djordy Seelmann, PDG de HousingAnywhere, déclare : « Même avant la pandémie, les prix des loyers étaient trop élevés pour que de nombreuses personnes puissent vivre où et comme elles le souhaitaient, et le ralentissement actuel de la croissance des prix indique simplement un retour à la situation prépandémique, qui se caractérisait toujours par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Pour résoudre la crise immobilière en Europe, les gouvernements doivent remédier à la pénurie structurelle de l’offre par un mélange équilibré d’incitations et de restrictions : ils doivent agir en améliorant la disponibilité, l’accessibilité et l’abordabilité du logement ». Si nous considérons les variations d’une année sur l’autre, l’augmentation moyenne de 11,9 % des prix de location pour tous les types de biens immobiliers indique toujours des prix beaucoup plus élevés qu’il y a un an. Les prix de location des studios, notamment, ont augmenté de 16,7 %, ceux des chambres privées de 10,9 % et ceux des appartements deux pièces de 7,9 %.

Une demande en croissance constante

Mais le pic annuel n’est pas encore atteint : avec le début de la haute saison touristique, l’offre de logements locatifs résidentiels risque de baisser davantage au cours de cette période, certains propriétaires pouvant passer de la location à moyen ou long terme à l’hébergement à court terme à des fins touristiques. Et avec la rentrée universitaire à l’automne et la recherche de logements par les étudiants et les jeunes professionnels, un déséquilibre encore plus grand entre l’offre et la demande pourrait faire grimper les prix dans les mois à venir. Les Pays-Bas, l’Allemagne et le Portugal enregistrent des hausses annuelles parmi les plus élevées pour tous les types de biens immobiliers. Par exemple, pour les appartements deux pièces, Munich arrive en troisième position en termes d’augmentation annuelle (20 %), suivie d’Amsterdam, quatrième (18,4 %). En ce qui concerne les chambres privées, Berlin et Francfort sont en tête du classement avec les plus fortes augmentations annuelles (31,7 % et 29,2 %), suivies de Porto (22,5 %) et de Lisbonne (21,4 %). Les villes italiennes et espagnoles enregistrent également des augmentations significatives d’une année sur l’autre pour presque tous les types de biens. Florence, en particulier, enregistre les plus fortes hausses de prix de location en Italie (+13,4 %), tous types de biens immobiliers confondus. Le Portugal n’est pas en reste vu que Porto et Lisbonne enregistrent également de fortes augmentations trimestrielles.

Des studios record à Lisbonne

Les prix de location des studios à Lisbonne ont augmenté de 51,4 % au premier trimestre 2023, ce qui en fait la ville où les prix des studios ont le plus augmenté dans l’indice des loyers. Les villes néerlandaises et allemandes sont également en hausse, Rotterdam dépassant Amsterdam en matière d’augmentation pour les studios au dernier trimestre 2022 avec +10,5 % et La Haye avec pas moins de +31,6 %. À Berlin, les studios ont subi une hausse de 12,7 %, tandis qu’à Hambourg, les prix des appartements ont augmenté de 11,1%. Florence est la ville italienne qui enregistre les plus fortes hausses tous biens immobiliers confondus et les prix des appartements deux pièces, notamment, ont augmenté de 13,5 %.
Dans l’ensemble, ce sont les studios qui ont subi la plus forte augmentation, aussi bien trimestrielle qu’annuelle, en raison d’une diminution de l’offre et d’une augmentation parallèle de la demande de jeunes professionnels, qui sont probablement les principaux facteurs à l’origine de la hausse des prix.

Les rendements locatifs en Italie

En ce qui concerne le marché italien, selon une enquête d’Idealista, le résidentiel offrait un rendement brut de 7,9 % fin mars 2023, de 7,4 % fin 2022 et de 4,3 % pour le Btp à dix ans. L’achat de locaux commerciaux en Italie pour les louer (à condition de trouver un locataire) offre un rendement brut de 12 %, contre 11,7 % il y a un an. Les bureaux offrent un rendement de 9,4 % (contre 9,1 % il y a un an) et les garages de 7,2 %, le même niveau qu’en mars 2022. Parmi les grands marchés, les rendements résidentiels ont atteint 5,8 % à Naples, 5,6 % à Rome et 5,4 % à Milan. Les locaux commerciaux représentent le produit le plus rentable dans presque tous les chefs-lieux et le rendement le plus élevé est obtenu à Milan (15,4 %), devant Venise (15,1 %) et Gênes (15 %). Francesca Zirnstein, DG de Scenari Immobiliari, explique : « À Milan, la demande locative est en hausse, les loyers ont augmenté de 3,5 % au cours des 18 derniers mois. Cela n’a rien de surprenant vu que la ville a de nouveau dépassé 1,4 million d’habitants, dont environ 280 000 étrangers auxquels s’ajoutent plus de 185 000 domiciliés, non-résidents permanents, qui apportent à chaque instant de nouvelles exigences et contribuent à cette évolution démographique constante.

Mai 2023