Comment évolue le marché immobilier en Europe | de Giorgio Costa

(Mai 2026) – L’Italie se distingue nettement des principaux marchés européens par la disponibilité des biens immobiliers sur le marché et par le fort attrait qu’elle exerce sur les acheteurs étrangers, qui ont acquis un logement sur cinq parmi ceux vendus. En 2025, l’Italie – comme le révèle l’édition 2025 de Housing Insider – European Real Estate Insights, le rapport de RE/MAX Europe analysant les dynamiques des principaux marchés immobiliers européens – a enregistré environ 850 000 biens en vente, soit 14 logements pour 1 000 habitants. Un chiffre en fort contraste avec l’Allemagne, où le manque d’offre limite le marché à seulement trois biens pour 1 000 résidents.

 

Cette large disponibilité de biens garantit au marché italien une plus grande stabilité et permet aux acheteurs d’évoluer dans un contexte moins concurrentiel que dans le reste de l’Europe, en privilégiant la qualité et l’efficacité énergétique. « En Italie, les acheteurs manifestent de nouveaux besoins résidentiels, ce qui entraîne une hausse de la demande pour des biens de haute qualité, en particulier ceux rénovés et à haute efficacité énergétique », commente Dario Castiglia, CEO & Founder de RE/MAX Italia.

Alors que l’Italie enregistre une hausse globale modérée des prix de +2,7 % (avec les appartements à +3,4 %), d’autres marchés européens connaissent des tensions beaucoup plus fortes en raison de la rareté de l’offre et du manque de nouvelles constructions. Au Portugal, par exemple, les prix ont progressé de 17 %, avec le segment des appartements en hausse de +20 %, tandis qu’en Espagne la croissance a atteint 10 %, avec des pics de +15 % pour les appartements. En Allemagne, la reprise s’est limitée à 4 %. La Turquie fait figure d’exception avec une baisse de 9 %, pénalisée par des taux d’intérêt très élevés.

Cette situation de relative stabilité du marché italien a suscité un fort intérêt international pour le patrimoine immobilier du pays. Ainsi, un logement sur cinq a été acheté par des acquéreurs étrangers, un chiffre presque doublé par rapport aux 11 % enregistrés en 2024 ; l’Italie rivalise ainsi avec l’Espagne en tant que destination privilégiée pour les investissements à haute valeur patrimoniale. En Italie, la stabilité du marché et un cadre fiscal compétitif attirent les investisseurs non seulement vers les grandes villes comme Rome et Milan, mais aussi de plus en plus vers des destinations touristiques prestigieuses.

Toutefois, si le marché italien de l’achat bénéficie d’un relatif calme, il n’en va pas de même pour les locations. Selon les données analysées dans le rapport RE/MAX, les loyers ont fortement augmenté en 2025 : l’Espagne (+9 %) et l’Italie (+7 %) dominent le classement des hausses, suivies du Portugal (+6 %) et de l’Allemagne (+2 %). La croissance plus contenue en Allemagne s’explique principalement par les limitations réglementaires et par un marché ayant déjà atteint ses niveaux maximaux d’accessibilité économique.

La plus forte progression des loyers en 2025 était étroitement liée aux niveaux initiaux des loyers et aux conditions réglementaires. Dans les marchés où les loyers étaient déjà élevés, les seuils d’accessibilité et les contraintes réglementaires ont limité toute nouvelle accélération. L’Allemagne constitue l’exemple le plus clair de cette modération. Les loyers nationaux n’ont augmenté que de 2 % (11 euros par m2), Munich progressant de 4 % (23 euros par mètre carré) et Hambourg également de 4 % (18 euros par m2), tandis que Berlin reculait de 1 % (19 euros par m2). Les différences internes selon le type de bien ont été marquées : les loyers des appartements ont augmenté de 5 % au niveau national, tandis que ceux des maisons individuelles sont restés stables. À Munich, les loyers des maisons ont progressé de 6 % contre 1 % pour les appartements, tandis qu’à Berlin les loyers des appartements ont diminué de 5 %, alors que ceux des maisons augmentaient de 2 %. Ces mouvements modérés reflétaient des niveaux de prix initiaux déjà élevés, combinés à une régulation plus stricte sur les principaux marchés urbains, renforcée par le plafonnement des loyers imposé par le gouvernement allemand, qui limite de nouvelles hausses.

Le Portugal, en revanche, a enregistré une hausse nationale des loyers de 6 % (12 euros par m2), avec des dynamiques différentes selon les types de biens. Au niveau national, les maisons ont davantage progressé que les appartements (7 % contre 5 %), l’écart étant particulièrement visible à Lisbonne, où les maisons individuelles ont augmenté de 7 % alors que les appartements ne progressaient que de 2 %. Lisbonne a enregistré une hausse globale de 5 % (20 euros par m2) et Porto de 3 % (15 euros par m2). La persistance des locations de courte durée dans certains quartiers a également limité l’offre de logements à long terme.

 

L’Italie a montré un effet de plafonnement similaire dans sa ville la plus chère. Les loyers nationaux ont augmenté de 7 % (11 euros par m2) ; toutefois, Milan n’a progressé que de 3 % (17 euros par m2), tandis que Rome a enregistré une hausse de 4 % (14 euros par m2). Bien que les loyers des appartements aient augmenté de 8 % au niveau national, contre 5 % pour les maisons, la croissance plus modérée de Milan suggère que le marché locatif le plus coûteux du pays commence à atteindre des limites d’accessibilité plus nettes que des villes moins chères comme Naples (+7 %, 10 euros par m2).